📋 En résumé
- La réglementation travaux copropriété dépend d’abord de la nature du chantier : partie privative, partie commune, aspect extérieur, urgence, entretien ou amélioration.
- Les travaux nécessaires à la conservation, à la santé ou à la sécurité de l’immeuble relèvent souvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
- Les travaux d’amélioration, de transformation, d’économie d’énergie ou affectant les parties communes relèvent souvent de l’article 25, avec des passerelles possibles.
- Depuis 2026, les petites copropriétés sont aussi concernées par le DPE collectif si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 2013.
- Sur la Côte Basque, les ravalements, menuiseries, façades, humidité côtière, contraintes ABF/PLU et résidences secondaires imposent un dossier d’AG très clair.
La réglementation des travaux en copropriété répond à une question simple en apparence : peut-on lancer des travaux dans un immeuble collectif, et à quelles conditions ?
La réponse dépend rarement d’un seul texte. Il faut croiser la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété, les règles d’urbanisme, les décisions d’assemblée générale et parfois les obligations récentes liées au DPE collectif ou au plan pluriannuel de travaux.
Dans une résidence à Biarritz (64200), Bayonne (64100), Anglet (64600), Saint-Jean-de-Luz (64500), Bidart (64210) ou Hendaye (64700), l’enjeu est encore plus concret. Les immeubles sont exposés aux embruns, aux infiltrations, aux ravalements fréquents, aux contraintes patrimoniales et à une forte part de résidences secondaires. Un vote mal préparé peut bloquer un chantier pendant un an.
Quels travaux sont libres en copropriété ?
Un copropriétaire peut réaliser librement des travaux dans ses parties privatives lorsque trois conditions sont réunies.
Les travaux ne doivent pas affecter les parties communes. Ils ne doivent pas modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Cela couvre généralement la peinture intérieure, la pose d’une cuisine, le remplacement de revêtements de sols, la rénovation d’une salle de bain, les placards, l’électricité intérieure ou les cloisons non porteuses. Le propriétaire finance alors seul son chantier.
Mais “privatif” ne veut pas dire “sans limite”. Un sol trop bruyant peut créer un trouble de voisinage. Une salle de bain déplacée peut toucher les réseaux. Une climatisation intérieure peut nécessiter une évacuation en façade. Un changement de fenêtres peut modifier l’aspect extérieur.
Sur la Côte Basque, ce point revient souvent avec les menuiseries. Dans un immeuble Belle Époque à Biarritz ou dans le centre ancien de Bayonne, remplacer des volets ou fenêtres par un modèle différent peut nécessiter l’accord de l’assemblée générale et une autorisation d’urbanisme.
⚠️ Point de vigilance
Avant de commander les travaux, relisez le règlement de copropriété. Certains éléments que l’on croit privatifs peuvent être communs ou soumis à des règles esthétiques : fenêtres, volets, garde-corps, canalisations, murs porteurs, balcons, terrasses, conduits.
Quels travaux nécessitent une autorisation d’assemblée générale ?
L’autorisation d’assemblée générale devient nécessaire dès qu’un chantier touche une partie commune, l’aspect extérieur de l’immeuble ou les droits collectifs de la copropriété.
Les exemples les plus fréquents sont les suivants :
| Projet de travaux | Autorisation AG ? | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Changer une cuisine sans toucher aux réseaux communs | Non, en principe | Travaux privatifs sans impact collectif |
| Poser un parquet plus bruyant que l’ancien sol | À vérifier | Risque d’atteinte aux droits des voisins |
| Abattre un mur porteur | Oui | Atteinte possible à la structure et aux parties communes |
| Remplacer des fenêtres à l’identique | À vérifier | Selon règlement, façade et secteur protégé |
| Remplacer des fenêtres par un modèle différent | Oui, souvent | Modification de l’aspect extérieur |
| Installer une climatisation avec bloc visible | Oui | Façade et aspect extérieur |
| Réaliser un ravalement de façade | Oui | Travaux sur parties communes |
| Reprendre une toiture ou une étanchéité | Oui | Conservation du clos et du couvert |
| Installer des bornes de recharge collectives | Oui | Équipement commun ou installation électrique |
| Isoler la façade ou la toiture | Oui | Travaux collectifs et performance énergétique |
L’assemblée générale ne doit pas voter une formule vague. La résolution doit indiquer la nature des travaux, le devis retenu, le montant, la majorité applicable, l’échéancier d’appels de fonds et les éventuels honoraires du syndic pour le suivi de chantier.
Vous préparez des travaux en copropriété sur la Côte Basque ? Gentil Syndic vous aide à cadrer les devis, la majorité applicable, les appels de fonds et la communication aux copropriétaires.
Demander un devis →Ce que dit la loi sur les travaux en copropriété
La réglementation des travaux repose principalement sur la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Article 9 : liberté dans le lot, limites collectives
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de libre jouissance des parties privatives. Mais cette liberté s’arrête lorsque les travaux portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.
Art. 9 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives et communes, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Cette règle explique pourquoi un copropriétaire ne peut pas décider seul de percer un mur porteur, modifier une façade ou transformer une partie commune.
Article 24 : travaux nécessaires, sécurité, salubrité
L’article 24 correspond à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans les voix exprimées.
Il vise notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité physique des occupants. Cela inclut le clos, le couvert, la stabilité, certains réseaux et les travaux rendus obligatoires par une disposition légale, réglementaire ou un arrêté de police administrative.
Art. 24 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants relèvent de la majorité simple, sauf disposition imposant une autre majorité.
Article 25 : amélioration, transformation, économies d’énergie
L’article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les absents comptent donc dans le total, ce qui rend la mobilisation avant l’AG indispensable.
Relèvent souvent de l’article 25 : l’autorisation donnée à un copropriétaire pour des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, l’installation de certains équipements, et les travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
Art. 25 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
L'article 25 vise notamment l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Si la résolution n’obtient pas l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 peut permettre un second vote immédiat à la majorité de l’article 24, selon les conditions prévues par la loi.
Article 26 : décisions lourdes et parties communes
L’article 26 correspond à la double majorité : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Il concerne des décisions plus structurantes, par exemple certaines modifications du règlement de copropriété ou des actes de disposition sur les parties communes.
Dans certains cas, l’unanimité reste nécessaire, notamment lorsque la décision porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aliène une partie commune indispensable.
Art. 26 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Les décisions les plus structurantes sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Décret de 1967 : convocation, ordre du jour et pièces
Un vote peut être fragile même si la majorité semble bonne. La procédure compte autant que le fond.
Art. 9 — Décret du 17 mars 1967
La convocation indique le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour. Elle est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement.
Pour des travaux, les devis, contrats, conditions essentielles et éléments techniques doivent être transmis de façon lisible. Le copropriétaire doit pouvoir voter en connaissance de cause.
Tableau des majorités selon le type de travaux
| Type de décision ou de travaux | Majorité habituelle | Exemple | Source de référence |
|---|---|---|---|
| Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble | Article 24 | Réfection urgente de toiture, réseau fuyard, reprise de sécurité | Loi n°65-557, art. 24 |
| Travaux de santé, sécurité, salubrité | Article 24 | Mise en sécurité, travaux prescrits par arrêté | Loi n°65-557, art. 24 |
| Mode d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux | Article 24 | Choix du prestataire PPPT | Loi n°65-557, art. 14-2 |
| Adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux | Article 25 | Programme de travaux sur 10 ans | Loi n°65-557, art. 14-2 |
| Travaux d’amélioration, transformation ou ajout d’équipement | Article 25 | Création d’un équipement collectif, amélioration du hall | Loi n°65-557, art. 25 |
| Travaux d’économies d’énergie ou réduction des émissions | Article 25 | Isolation, ventilation, chauffage collectif | Loi n°65-557, art. 25 |
| Autorisation de travaux privatifs affectant parties communes ou façade | Article 25 | Climatisation en façade, ouverture, gaine, mur porteur | Loi n°65-557, art. 25 |
| Travaux d’accessibilité sans atteinte à la structure | Article 24 dans certains cas | Rampe PMR légère | Loi n°65-557, art. 24 |
| Travaux d’accessibilité d’un copropriétaire affectant les parties communes | Information avec droit d’opposition selon article 25-2 | Adaptation PMR à frais du copropriétaire | Loi n°65-557, art. 25-2 |
| Modification d’usage ou de jouissance des parties communes | Article 26 ou unanimité selon cas | Modification lourde d’une cour, cession de partie commune | Loi n°65-557, art. 26 |
| Aliénation d’une partie commune nécessaire à la destination de l’immeuble | Unanimité | Vente d’un accès indispensable | Loi n°65-557, art. 26 et destination de l’immeuble |
Ce tableau donne les cas les plus fréquents. La qualification exacte dépend du règlement de copropriété, du projet, des devis et de la destination de l’immeuble. Pour approfondir le calcul des seuils, consultez notre guide sur le vote des travaux en copropriété et les majorités d’AG.
Nouveautés 2026 : DPE collectif, PPPT et financement
La réglementation des travaux en copropriété a fortement évolué ces dernières années. En 2026, trois sujets doivent être intégrés aux dossiers d’AG : DPE collectif, projet de plan pluriannuel de travaux et financement collectif.
DPE collectif : les petites copropriétés entrent dans le calendrier
Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble. Selon l’ANIL, l’obligation concerne progressivement les copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 : plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2025, et jusqu’à 50 lots à partir du 1er janvier 2026.
⚠️ Nouveauté 2026 — DPE collectif
Les copropriétés jusqu’à 50 lots sont concernées par l’obligation de DPE collectif à compter du 1er janvier 2026 lorsque le permis de construire du bâtiment a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Pour une petite copropriété de Bayonne ou de Biarritz, ce n’est pas un détail administratif. Le DPE collectif peut déclencher une discussion sur l’isolation, la ventilation, le chauffage, les menuiseries ou le plan de travaux.
PPPT : penser les travaux sur dix ans
Le projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT, sert à anticiper les travaux nécessaires sur dix ans. Il est particulièrement utile dans les immeubles anciens, exposés à l’humidité, aux façades fragiles ou aux réseaux vieillissants.
Le syndic inscrit à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Lorsque le projet fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du plan doit ensuite être soumise au vote.
Sur la Côte Basque, un PPPT bien construit évite de voter dans l’urgence un ravalement, une toiture ou une étanchéité au mauvais moment. Il permet aussi de lisser les appels de fonds et d’expliquer les priorités.
Fonds de travaux et emprunt collectif
Le fonds de travaux reste un outil central. Il finance notamment l’élaboration du PPPT, les travaux prévus dans le plan, les travaux d’urgence décidés par le syndic et les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou aux économies d’énergie.
Depuis la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 et ses décrets d’application publiés en 2025, l’emprunt collectif à adhésion automatique devient un levier important pour certains travaux. L’ANIL précise qu’il peut être adopté en AG à la même majorité que les travaux qu’il finance, pour des catégories de travaux listées par les textes.
💡 Financement collectif
L’emprunt collectif à adhésion automatique peut financer certains travaux de conservation, sécurité, salubrité, restauration immobilière, accessibilité, suppression des vide-ordures et économies d’énergie. Le décret n°2025-711 du 25 juillet 2025 fixe sa durée maximale à 25 ans.
Ce point change la façon de présenter les travaux. Une AG ne doit plus seulement voter “pour ou contre” un chantier. Elle doit comprendre le plan de financement, les aides possibles, les quotes-parts, le calendrier et les conséquences d’un refus de participer à l’emprunt.
💡 Exemple concret — Résidence Les Tamaris, Biarritz (64200)
La résidence fictive Les Tamaris à Biarritz, 18 lots, doit voter un ravalement avec reprise de garde-corps exposés aux embruns. Le syndic joint deux devis, une note sur les contraintes de façade, un calendrier hors haute saison, une estimation de quote-part par tantièmes et une option de financement. La résolution distingue clairement le vote des travaux, les appels de fonds et les honoraires de suivi. Les copropriétaires absents peuvent voter par correspondance avec un dossier complet.
Cas pratiques sur la Côte Basque
Ravalement de façade à Biarritz
À Biarritz, un ravalement n’est pas seulement une opération esthétique. Les embruns, la corrosion des garde-corps, l’humidité et les façades anciennes peuvent justifier des travaux de conservation.
Le syndic doit vérifier si le chantier relève de l’entretien nécessaire, de l’amélioration ou d’une modification esthétique. Il doit aussi vérifier les règles d’urbanisme, le PLU et les éventuelles contraintes patrimoniales. Dans certains périmètres, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France peut être nécessaire.
L’erreur classique consiste à présenter un simple devis de peinture sans expliquer le support, les fissures, l’étanchéité, les garde-corps et les autorisations administratives.
Changement de fenêtres à Bayonne
Dans le centre ancien de Bayonne, remplacer des fenêtres peut sembler privatif. Mais les fenêtres participent à l’aspect extérieur de l’immeuble. Si le modèle, la couleur, le matériau ou la division des vitrages change, l’autorisation d’AG et une déclaration préalable peuvent être nécessaires.
La Ville de Bayonne rappelle que la Communauté Pays Basque détient la compétence en matière de PLU et poursuit le PLU intercommunal sur le territoire Bayonne, Biarritz, Anglet, Bidart et Boucau. Pour une copropriété, cela implique de vérifier le document applicable avant de commander les menuiseries.
Rénovation énergétique à Anglet
À Anglet, de nombreuses résidences des années 70-80 peuvent être concernées par des travaux d’isolation, ventilation, chauffage ou menuiseries. Ces travaux relèvent souvent de l’article 25 lorsqu’ils visent les économies d’énergie ou la réduction des émissions.
Le dossier doit être pédagogique : état initial, DPE collectif, aides possibles, quote-part par lot, calendrier, impact sur les charges, choix des entreprises, contraintes de chantier.
Un vote énergétique échoue rarement parce que les copropriétaires refusent le principe. Il échoue parce qu’ils ne comprennent pas le coût, le calendrier ou le financement.
Travaux en résidence secondaire à Saint-Jean-de-Luz
Dans une copropriété avec beaucoup de propriétaires non occupants, le principal risque est l’absence. L’article 25 exige la majorité de tous les copropriétaires. Si les résidents secondaires ne votent pas, le projet peut échouer malgré une majorité favorable parmi les présents.
Le bon réflexe consiste à préparer le vote plusieurs semaines avant l’AG : note claire, photos, devis comparatifs, réunion courte avec le conseil syndical, vote par correspondance, relance des propriétaires absents.
Vous souhaitez sécuriser un vote de travaux sur la Côte Basque ? Gentil Syndic prépare le dossier, la majorité applicable, les appels de fonds et le suivi du chantier.
Demander un devis →Les erreurs à éviter avant de lancer un chantier
🚫 Erreurs fréquentes
- Commencer avant l’autorisation : un copropriétaire qui lance des travaux affectant les parties communes ou la façade sans autorisation risque l’arrêt du chantier, la remise en état et une action de la copropriété.
- Choisir la mauvaise majorité : un chantier de conservation ne se vote pas comme une amélioration, et une résolution adoptée à une majorité inadaptée peut être contestée.
- Négliger les pièces jointes : devis, garanties, calendrier, assurances, modalités de paiement et honoraires éventuels doivent permettre un vote éclairé.
- Oublier les règles locales : un vote d’AG ne remplace pas une déclaration préalable, une autorisation d’urbanisme ou une contrainte ABF.
- Mal gérer le calendrier : saison touristique, météo, financement, délai de contestation et disponibilité des entreprises peuvent décaler le chantier.
- Confondre autorisation des travaux et horaires de bruit : l’autorisation d’AG ne dispense pas de respecter le règlement, les arrêtés municipaux et les règles relatives aux nuisances sonores.
Art. Contrat type — Décret du 26 mars 2015
Le contrat type de syndic distingue le forfait de gestion courante et certaines prestations particulières pouvant être facturées selon le contrat, notamment lorsqu'un suivi spécifique de travaux est prévu.
Pour les travaux bruyants dans un appartement ou dans les parties communes, il faut prévenir les occupants, limiter les nuisances et vérifier les règles applicables avant le démarrage. Sur ce point précis, consultez aussi la page dédiée aux horaires de travaux en copropriété.
Comment procéder concrètement
1. Identifier la nature exacte des travaux
Le syndic et le conseil syndical doivent distinguer les travaux privatifs, les travaux sur parties communes, les travaux affectant l’aspect extérieur, les travaux nécessaires, les travaux d’amélioration et les travaux d’urgence.
Cette étape détermine la majorité et les pièces à joindre.
2. Vérifier le règlement de copropriété
Le règlement indique souvent la qualification de certains éléments : fenêtres, volets, balcons, canalisations, murs porteurs, terrasses, jardins, conduits, parties communes spéciales.
Il peut aussi imposer des règles d’usage ou d’esthétique.
3. Vérifier les contraintes administratives
Pour les façades, menuiseries, ouvertures, ravalements ou équipements visibles, il faut vérifier le PLU, la mairie, la CAPB et les éventuelles contraintes ABF.
Dans les Pyrénées-Atlantiques (64), cette étape est fréquente dans les centres anciens et les résidences littorales.
4. Obtenir des devis lisibles
Un bon devis précise le périmètre, les exclusions, les matériaux, les garanties, le planning, le prix TTC, les assurances et les conditions de paiement.
Pour un gros chantier, plusieurs devis facilitent la décision et réduisent le risque de contestation.
5. Rédiger une résolution claire
La résolution doit mentionner l’objet, l’entreprise retenue, le montant, la majorité, les appels de fonds, le calendrier, le financement et les honoraires de suivi si le contrat du syndic le prévoit.
Une résolution claire évite les débats confus le jour de l’AG.
6. Mobiliser les copropriétaires avant l’AG
Pour l’article 25, les absents comptent. Il faut donc envoyer une note pédagogique, organiser les mandats, encourager le vote par correspondance et répondre aux objections avant l’assemblée.
Chez Gentil Syndic, le dashboard permet de centraliser les pièces, suivre les questions, partager le calendrier et garder une trace lisible des décisions.
7. Suivre l’exécution après le vote
Après l’AG, le syndic doit notifier le procès-verbal, déclencher les appels de fonds, signer les marchés, suivre le chantier, documenter les incidents, réceptionner les travaux et conserver les garanties.
La réception est une étape clé. Elle conditionne les réserves, les garanties et la qualité du suivi.
⚠️ Point de vigilance
Ne confondez pas vote des travaux et autorisation de démarrer immédiatement. Il peut rester un délai de contestation, une autorisation d’urbanisme, une condition suspensive, une mise au point de devis ou une question de financement.
Pour aller plus loin, consultez notre page syndic de copropriété Côte Basque, notre service de syndic à Biarritz, notre page syndic à Bayonne et notre guide sur le vote travaux copropriété majorité.