📋 En résumé
- La majorité dépend de la nature des travaux : article 24 pour les travaux nécessaires, article 25 pour de nombreux travaux d’amélioration ou d’équipement, article 26 ou unanimité pour certains actes lourds sur les parties communes.
- Les abstentions ne se comptent pas à l’article 24, mais les absents pèsent dans le calcul de l’article 25 et de l’article 26.
- Le délai de convocation d’assemblée générale est de 21 jours minimum, sauf urgence, selon l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
- Depuis les textes 2024-2025 sur l’habitat dégradé, certains travaux listés par la loi peuvent être financés par un emprunt collectif à adhésion automatique, voté à la même majorité que les travaux.
- Sur la Côte Basque, les ravalements, l’humidité côtière, les immeubles anciens, les contraintes ABF/PLU et les résidences secondaires imposent une préparation très claire avant l’AG.
Le vote travaux copropriété majorité est souvent le moment où une assemblée générale se complique. Tout le monde comprend qu’une toiture qui fuit, une façade à reprendre ou une cage d’escalier dangereuse doit être traitée. Mais quelle majorité faut-il obtenir ? Qui paie ? Que se passe-t-il si des copropriétaires sont absents ? Et comment éviter qu’un vote mal rédigé soit contesté ?
La règle n’est pas “plus les travaux coûtent cher, plus la majorité est forte”. La loi raisonne d’abord par nature de décision. Des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble peuvent relever de la majorité simple de l’article 24. Des travaux d’amélioration ou de transformation relèvent souvent de l’article 25. Certains actes touchant aux parties communes ou à la destination de l’immeuble peuvent exiger l’article 26, voire l’unanimité.
Sur la Côte Basque, cette distinction est très concrète. Un ravalement à Biarritz (64200), une reprise d’étanchéité à Saint-Jean-de-Luz (64500), une mise en sécurité dans le centre ancien de Bayonne (64100) ou un projet de recharge électrique dans une résidence d’Anglet (64600) ne se préparent pas de la même manière.
Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
La majorité applicable dépend de la résolution inscrite à l’ordre du jour. Le syndic ne doit donc pas présenter un libellé vague du type “vote de travaux divers”. La résolution doit préciser la nature des travaux, le devis choisi, le montant, le calendrier, les appels de fonds et la majorité visée.
Trois familles reviennent le plus souvent.
Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé ou à la sécurité des occupants relèvent généralement de l’article 24. C’est la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle concerne par exemple des travaux sur le clos, le couvert, les réseaux ou la mise en conformité salubrité/sécurité.
Les travaux d’amélioration, de transformation ou d’ajout d’équipement relèvent souvent de l’article 25. C’est la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou non. C’est plus exigeant, car les absents comptent dans le total. Il existe toutefois des exceptions prévues par les textes : certains travaux d’accessibilité, de stationnement vélo, de suppression des vide-ordures ou d’équipement de places de stationnement en recharge peuvent relever de l’article 24 selon leur objet précis.
Les décisions qui touchent à des actes de disposition, à certaines modifications du règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble peuvent relever de l’article 26 ou de l’unanimité. C’est le terrain le plus sensible : vente d’une partie commune, modification importante des droits de jouissance, aliénation d’une partie commune nécessaire à la destination de l’immeuble.
⚠️ Point de vigilance
Ne choisissez jamais la majorité “au feeling”. Une résolution votée à une majorité trop faible peut être contestée. Avant l’AG, le syndic doit qualifier juridiquement les travaux, joindre les pièces nécessaires et vérifier que le libellé correspond bien à l’objet réel du chantier.
Tableau des majorités selon le type de travaux
| Travaux ou décision | Majorité habituelle | Exemple concret | Source principale |
|---|---|---|---|
| Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, santé, sécurité, clos, couvert, réseaux | Article 24 | Réparation urgente de toiture, reprise de colonne fuyarde, mise en conformité sécurité | Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, art. 24 |
| Travaux rendus obligatoires par une loi, un règlement ou un arrêté de police | Article 24 | Mise en sécurité imposée par arrêté, travaux de salubrité | Loi n°65-557, art. 24 |
| Mode d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux | Article 24 | Choix du prestataire PPT | Loi n°65-557, art. 14-2 |
| Adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux | Article 25 | Vote d’un échéancier de travaux sur 10 ans | Loi n°65-557, art. 14-2 |
| Travaux de transformation, d’amélioration ou ajout d’un équipement, hors exceptions prévues par les textes | Article 25 | Amélioration du hall, équipement collectif, transformation de parties communes | Service-Public, fiche règles de vote AG |
| Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre | Article 25 | Isolation, ventilation, chaudière collective, rénovation énergétique | Loi n°65-557, art. 25 |
| Autorisation donnée à un copropriétaire pour des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur | Article 25 | Climatisation en façade, percement, gaine, évacuation | Loi n°65-557, art. 25 |
| Modification du règlement concernant jouissance, usage ou administration des parties communes | Article 26 | Changement de règles d’usage d’une cour commune | Loi n°65-557, art. 26 |
| Acte d’acquisition ou de disposition immobilière | Article 26 | Vente d’une partie commune non nécessaire à la destination de l’immeuble | Loi n°65-557, art. 26 |
| Aliénation d’une partie commune nécessaire à la destination de l’immeuble | Unanimité | Vente d’un accès indispensable ou d’un élément essentiel | Loi n°65-557, art. 26 et principes de destination |
Ce tableau donne les cas les plus courants. Il ne remplace pas l’analyse du règlement de copropriété, des devis, du projet technique et de la destination de l’immeuble.
Service-Public rappelle que les règles de vote varient selon la nature des résolutions. Pour les travaux et équipements, la fiche distingue notamment les travaux nécessaires relevant de l’article 24, les travaux d’amélioration relevant de l’article 25 et certaines décisions plus lourdes relevant de l’article 26.
Ce que dit la loi sur les articles 24, 25 et 26
Les articles 24, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont le socle du vote en copropriété.
Article 24 : majorité simple
L’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas prises en compte.
C’est la majorité la plus utilisée pour les décisions de gestion courante et certains travaux nécessaires. Elle permet d’éviter qu’une copropriété reste bloquée alors que l’immeuble doit être conservé, sécurisé ou mis en conformité.
Art. 24 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Les décisions relevant de cette majorité sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Article 25 : majorité absolue
L’article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les absents comptent donc dans le total des voix. C’est pourquoi un dossier de travaux mal préparé échoue souvent : il ne suffit pas de convaincre les présents, il faut mobiliser les copropriétaires avant l’AG.
La passerelle de l’article 25-1 peut aider. Si la résolution n’obtient pas l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à l’article 24, sous conditions. Pour les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre visés au f de l’article 25, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut aussi voter à l’article 24 sur un projet identique lorsque le tiers n’a pas été atteint.
Art. 25 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
L'article 25 vise notamment l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Art. 25-1 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Lorsque la décision n'a pas recueilli la majorité de l'article 25 mais a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité de l'article 24 peut être possible.
Article 26 : double majorité
L’article 26 est la double majorité : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Il est réservé aux décisions plus structurantes, par exemple certaines modifications du règlement de copropriété ou actes de disposition.
Il existe aussi un mécanisme de second vote dans certains cas. Lorsque la résolution relevant de l’article 26 obtient l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 26-1 permet un second vote à la majorité de l’article 25. Mais cette passerelle doit être maniée avec prudence : le procès-verbal doit être précis, et le syndic doit vérifier que la résolution entre bien dans le champ autorisé.
Art. 26 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Les décisions les plus structurantes sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Décret de 1967 : la convocation compte autant que le vote
Une bonne majorité ne sauve pas une mauvaise convocation. Pour voter des travaux, les copropriétaires doivent recevoir les informations utiles avec l’ordre du jour : devis, conditions essentielles, projet de résolution, modalités de financement et appels de fonds.
Art. 9 — Décret du 17 mars 1967
La convocation indique le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour. Elle est notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement.
Comment calculer la majorité en AG
Le calcul se fait en tantièmes ou millièmes, selon le règlement de copropriété. Chaque lot dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes.
Prenons une copropriété de 20 lots représentant 1 000 tantièmes.
| Situation | Article 24 | Article 25 | Article 26 |
|---|---|---|---|
| Total copropriété | Non pertinent pour le seuil final | 1 000 tantièmes | 1 000 tantièmes + nombre de copropriétaires |
| Présents, représentés ou correspondance | 620 tantièmes | Inclus dans le total, mais absents comptés | Inclus dans le total |
| Abstentions | Non comptées dans les voix exprimées | Pèsent indirectement si elles empêchent d’atteindre 501 tantièmes | Peuvent empêcher le double seuil |
| Seuil d’adoption | Plus de voix pour que contre parmi les exprimées | Au moins 501 tantièmes | Majorité des copropriétaires ET au moins 667 tantièmes |
Exemple simple : 620 tantièmes participent au vote. Il y a 360 tantièmes pour, 180 contre et 80 abstentions.
À l’article 24, la résolution est adoptée, car les 360 pour dépassent les 180 contre. Les abstentions ne sont pas comptées.
À l’article 25, la résolution échoue au premier vote, car 360 tantièmes ne suffisent pas pour atteindre la majorité de tous les copropriétaires. En revanche, elle atteint plus du tiers des voix de tous les copropriétaires. Un second vote à l’article 24 peut donc être possible selon l’article 25-1.
À l’article 26, le vote est insuffisant. Il faudrait réunir à la fois la majorité des copropriétaires et au moins 667 tantièmes.
💡 Exemple concret — Résidence Le Phare, Biarritz (64200)
La résidence fictive Le Phare à Biarritz, 28 lots, doit voter une reprise d’étanchéité en toiture après infiltrations répétées. Les travaux relèvent de la conservation de l’immeuble. Le syndic prépare une résolution à l’article 24, joint deux devis, le rapport d’entreprise, les photos des désordres et un échéancier d’appels de fonds. Le vote passe car les copropriétaires comprennent que le report coûterait plus cher avant l’hiver.
Financer les travaux votés : l’angle 2026 à connaître
Le vote de la majorité ne suffit pas. Une copropriété peut adopter des travaux puis échouer sur le financement : appels de fonds trop rapides, impayés, propriétaires absents, résidences secondaires, aides publiques non préfinancées.
Depuis la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, dite loi Habitat dégradé, un nouvel outil a été créé : l’emprunt collectif à adhésion automatique pour certains travaux en copropriété. L’ANIL indique, dans son analyse juridique n°2025-15 à jour au 30 décembre 2025, que les décrets de 2025 ont permis de préciser ce dispositif.
Le principe est important : pour les travaux éligibles, l’emprunt peut être voté à la même majorité que celle applicable aux travaux qu’il finance. Cela vise notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, les travaux obligatoires liés à la sécurité ou à la salubrité, certains travaux de restauration immobilière, certains travaux d’accessibilité, la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène et les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Chaque copropriétaire est réputé participer, sauf opposition expresse. S’il refuse, il doit notifier son refus au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d’AG et verser sa quote-part des travaux dans les six mois.
La durée maximale du prêt collectif à adhésion automatique est fixée à 25 ans par le décret n°2025-711 du 25 juillet 2025. Le décret n°2025-499 du 6 juin 2025 encadre les informations que le syndic peut devoir transmettre à l’établissement prêteur, notamment des éléments sur l’immeuble, les finances du syndicat, le programme de travaux et les devis.
Pour les copropriétés de la Côte Basque, cet angle est décisif. Les montants de ravalement, d’étanchéité, de rénovation énergétique ou de traitement des façades exposées aux embruns peuvent être élevés. Le sujet n’est donc pas seulement “quelle majorité pour voter ?”, mais aussi “comment rendre le vote finançable ?”.
Vous souhaitez cadrer un vote de travaux sur la Côte Basque ? Gentil Syndic vous aide à préparer l'AG, qualifier la majorité, structurer les devis et expliquer les appels de fonds aux copropriétaires.
Demander un devis →Les erreurs à éviter avant le vote
🚫 Erreurs fréquentes
- Confondre entretien et amélioration : une reprise de toiture fuyarde n’a pas la même nature qu’un embellissement de hall ou qu’un équipement nouveau.
- Envoyer des devis incomplets : les copropriétaires doivent comprendre le périmètre, les exclusions, les garanties, les délais et le montant TTC.
- Oublier les absents : à l’article 25 et à l’article 26, les absents pèsent lourd, surtout dans les copropriétés avec beaucoup de résidences secondaires.
- Ne pas expliquer le financement : indiquez le montant total, la quote-part estimée, les dates d’exigibilité et les solutions de financement étudiées.
- Voter sans autorisation administrative : un vote d’AG ne remplace pas une déclaration préalable, une autorisation d’urbanisme ou une contrainte ABF.
Le syndic doit aussi expliquer les honoraires éventuels de suivi de travaux lorsque le contrat le prévoit.
Art. Contrat type — Décret du 26 mars 2015
Le contrat type de syndic distingue le forfait de gestion courante et certaines prestations particulières pouvant être facturées selon le contrat, notamment lorsqu'un suivi spécifique est prévu.
Cas pratiques sur la Côte Basque
Ravalement de façade à Biarritz
Un ravalement dans une résidence balnéaire de Biarritz peut être nécessaire pour traiter fissures, salissures, garde-corps et dégradation liée aux embruns. Si les travaux sont nécessaires à la conservation de l’immeuble, l’article 24 peut s’appliquer. Mais si le projet modifie l’aspect extérieur, implique des choix esthétiques importants ou se situe dans un périmètre soumis à contraintes patrimoniales, le dossier doit aussi intégrer les règles d’urbanisme, le PLU et, le cas échéant, l’avis de l’ABF.
Le bon réflexe : préparer le vote avec devis, photos, diagnostic, calendrier hors haute saison et note pédagogique. Pour une résidence avec beaucoup de propriétaires non occupants, le conseil syndical doit mobiliser les votes par correspondance avant l’AG.
Mise en sécurité dans le centre ancien de Bayonne
À Bayonne, certains immeubles anciens combinent commerces en rez-de-chaussée, lots d’habitation, parties communes étroites et contraintes patrimoniales. Une reprise de cage d’escalier ou de réseau peut relever de la sécurité ou de la conservation de l’immeuble. La majorité applicable peut donc être l’article 24.
Mais l’exécution doit être très cadrée : accès entreprises, protection des parties communes, information des occupants, coordination avec la mairie si le chantier impacte la voie publique, et vérification des règles locales applicables dans le périmètre de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB).
Rénovation énergétique à Anglet ou Saint-Jean-de-Luz
Une isolation, une ventilation collective, une chaudière ou des travaux réduisant les émissions de gaz à effet de serre relèvent souvent de l’article 25. L’enjeu est de présenter un dossier assez clair pour éviter l’abstention : coût par lot, aides mobilisables, impact sur les charges, calendrier et modalités de financement.
Dans les Pyrénées-Atlantiques (64), les copropriétés doivent aussi composer avec la tension du marché immobilier, les résidences secondaires et la disponibilité des entreprises. Un vote réussi est généralement un vote préparé plusieurs semaines avant l’envoi de la convocation.
Comment procéder concrètement
1. Qualifier les travaux
Le syndic et le conseil syndical doivent d’abord déterminer si les travaux relèvent de la conservation, de la sécurité, d’une obligation réglementaire, d’une amélioration, d’une transformation ou d’un acte touchant les parties communes.
Cette qualification détermine la majorité et le niveau de pièces à joindre.
2. Réunir les preuves et devis
Pour un vote solide, préparez :
- un descriptif des désordres ou du besoin ;
- des photos datées ;
- un rapport technique si nécessaire ;
- deux ou trois devis comparables ;
- le montant TTC et les exclusions ;
- la durée du chantier ;
- l’impact sur les occupants ;
- les autorisations administratives à demander ;
- les modalités d’appels de fonds.
3. Rédiger une résolution précise
La résolution doit nommer l’entreprise retenue ou les conditions de choix, le montant maximum, la majorité applicable, les appels de fonds, le calendrier et les pouvoirs donnés au syndic pour signer les devis.
Un libellé précis évite les contestations après l’AG.
4. Notifier la convocation dans les délais
La convocation doit respecter le délai de 21 jours minimum prévu par le décret du 17 mars 1967, sauf urgence. Les pièces nécessaires doivent être jointes dans les conditions prévues par les textes.
5. Mobiliser avant l’AG
Le conseil syndical ne doit pas découvrir le débat le jour de l’assemblée. Pour un vote à l’article 25, contactez les copropriétaires absents, expliquez l’urgence ou l’intérêt du projet et encouragez les mandats ou votes par correspondance.
6. Sécuriser le procès-verbal
Le procès-verbal doit indiquer clairement le résultat du vote, la majorité utilisée, les tantièmes pour/contre/abstention, et le cas échéant le second vote. C’est la pièce qui protège la copropriété si le vote est contesté.
7. Suivre l’exécution
Une fois les travaux votés, la gestion commence : ordres de service, planning, affichage, accès, appels de fonds, suivi des réserves, factures, réception et communication via l’espace copropriétaire.
Gentil Syndic accompagne les copropriétés de Biarritz, Bayonne, Anglet et Saint-Jean-de-Luz avec une approche locale : dossier clair avant l’AG, dashboard de suivi, documents accessibles en ligne et communication régulière avec le conseil syndical.
Pour aller plus loin, consultez notre page syndic de copropriété Côte Basque, notre service de syndic à Biarritz, notre page syndic à Bayonne et notre guide sur les horaires de travaux en copropriété.