Ce que vous allez apprendre
- Ce qu'est exactement la mise en concurrence du syndic et pourquoi elle existe
- Le cadre légal précis : article 21 loi 1965, loi ALUR, décret 2015
- La procédure en 5 étapes, du premier contact candidat à l'AG
- Comment comparer objectivement plusieurs devis syndics
- Les cas légaux de dispense (et comment les voter en AG)
- Un modèle de lettre prêt à envoyer aux candidats syndics
Qu'est-ce que la mise en concurrence du syndic ?
La mise en concurrence du syndic est la procédure par laquelle le conseil syndical d'une copropriété sollicite les offres d'au moins un syndic professionnel concurrent avant l'assemblée générale qui vote sur le renouvellement du mandat du syndic en place.
Concrètement, il s'agit de demander un ou plusieurs devis comparatifs à d'autres sociétés de syndic, de les analyser, puis de les présenter aux copropriétaires lors de l'AG — à côté du contrat proposé par le syndic sortant. Les copropriétaires votent en toute connaissance de cause : renouveler le syndic actuel ou en choisir un autre.
Ce mécanisme poursuit un objectif double : protection financière (éviter les hausses de tarifs non justifiées) et transparence démocratique (garantir que la décision de renouvellement est un choix éclairé, pas un automatisme).
À retenir
La mise en concurrence ne signifie pas forcément changer de syndic. Elle peut très bien aboutir à la décision de renouveler le syndic sortant — après avoir comparé son offre avec celles du marché et vérifié qu'elle reste compétitive.
Une obligation légale depuis la loi ALUR (2014)
Avant 2014, la mise en concurrence du syndic était une bonne pratique, pas une obligation. La loi ALUR du 24 mars 2014 a changé la donne en modifiant l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété.
« Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant l'assemblée générale appelée à statuer sur le renouvellement du mandat du syndic. »
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a précisé les conditions d'application en instaurant un contrat-type de syndic obligatoire : chaque devis doit désormais respecter un format standardisé qui distingue clairement le forfait de gestion courante des prestations particulières facturées en plus.
Qui est concerné ?
L'obligation s'applique à toutes les copropriétés disposant d'un conseil syndical. En l'absence de conseil syndical, la mise en concurrence peut être initiée par tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires représentant au moins un quart des tantièmes — ils peuvent demander l'inscription de devis concurrents à l'ordre du jour.
Conseil syndical
Obligé de mettre en concurrence chaque année. Collecte les devis et présente une synthèse en AG.
Copropriétaire
Peut demander l'inscription d'un devis à l'ODJ s'il n'y a pas de CS, ou en complément du CS.
Syndic sortant
Tenu d'inscrire le vote de renouvellement et les devis concurrents à la convocation d'AG.
Quand la mise en concurrence s'applique-t-elle ?
La mise en concurrence s'applique systématiquement lors de chaque renouvellement du mandat du syndic, qu'il s'agisse d'un renouvellement en fin de mandat (lors de l'AG ordinaire annuelle) ou d'un vote de changement anticipé (lors d'une AG extraordinaire).
| Situation | Mise en concurrence obligatoire ? | Délai à prévoir |
|---|---|---|
| Renouvellement en fin de mandat (AG annuelle) | ✓ Oui — obligatoire | 3 mois avant l'AG |
| Changement de syndic en AG extraordinaire | ✓ Oui — recommandée | 6 semaines avant l'AG |
| Premier syndic après mise en copropriété | ~ Recommandée | Dès la constitution du CS |
| Syndic provisoire nommé par le promoteur | ✓ Oui — à la première AG | Avant l'AG de ratification |
Le bon calendrier
Pour une AG annuelle qui se tient en juin, voici le calendrier idéal :
- Mars — Le CS identifie 2 à 3 candidats syndics et demande des devis
- Avril — Réception et analyse des devis, rédaction de la synthèse
- Mi-mai — Transmission des devis au syndic sortant pour annexe à la convocation
- Mi-mai (J-21) — Envoi de la convocation d'AG avec les devis annexés
- Juin — Assemblée générale, vote de renouvellement ou de changement
La procédure en 5 étapes
Identifier la date de fin de mandat
Consultez votre contrat de syndic ou le dernier PV d'AG pour trouver la clause mentionnant "mandat valable jusqu'au…" ou "renouvelé jusqu'au...". Si vous ne retrouvez pas cette date, demandez-la directement au syndic par écrit (LRAR ou email avec AR). Il est obligé de vous la communiquer.
Préparer le dossier copropriété
Pour obtenir des devis comparables et précis, transmettez à chaque candidat les mêmes informations : nombre de lots (principaux et secondaires), surface totale des parties communes, équipements collectifs (ascenseur, parking, espaces verts, chaufferie), nombre de copropriétaires, localisation. Plus votre dossier est complet, plus les devis seront précis.
Contacter les candidats et recueillir les devis
Adressez votre demande à 2 ou 3 syndics de votre secteur. Précisez clairement que vous demandez un devis au format réglementaire (contrat-type, décret du 26 mars 2015). Fixez une date limite de réponse (4 à 6 semaines) pour laisser le temps à l'analyse. Un modèle de courrier est disponible en bas de cette page.
Analyser les offres et préparer la synthèse
Comparez les devis sur les mêmes postes : forfait TTC annuel par lot, prestations particulières (honoraires de suivi travaux, AG extraordinaire, contentieux…), outils numériques proposés, engagements de réactivité. Le CS rédige une synthèse d'une page présentant les points forts et faibles de chaque offre, sans prendre position formelle — c'est l'AG qui décide.
Joindre les devis à la convocation d'AG
Transmettez les devis sélectionnés au syndic sortant suffisamment tôt pour qu'il les annexe à la convocation d'AG. La convocation doit être envoyée 21 jours minimum avant l'AG. Les devis annexés doivent être complets et lisibles. Le vote intervient à la majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires).
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La loi impose au minimum un devis d'un syndic concurrent. En pratique, trois devis constituent le standard recommandé pour plusieurs raisons :
Minimum légal
Suffit légalement mais limite la comparaison. Risque de contestation si les copropriétaires estiment que la mise en concurrence était de façade.
Acceptable
Permet une comparaison directe. Acceptable si les deux devis proviennent de syndics sérieux avec des offres véritablement différentes.
Recommandé
Offre une vision représentative du marché. Démontre le sérieux de la démarche. Facilite la décision des copropriétaires.
Au-delà de 3 devis, la démarche devient contre-productive : l'analyse est plus longue, les copropriétaires sont noyés sous les chiffres, et le bénéfice marginal est faible. Trois devis bien choisis valent mieux que cinq devis bâclés.
Ce qu'un devis de syndic doit obligatoirement contenir
Depuis le décret du 26 mars 2015, tout devis de syndic doit être rédigé selon un contrat-type réglementaire. Ce format normalisé facilite la comparaison objective entre les offres.
Informations obligatoires
- Identité et coordonnées du syndic candidat
- Numéro de carte professionnelle (préfecture)
- Références de la garantie financière
- Références de l'assurance responsabilité civile professionnelle
- Durée du mandat proposé (max 3 ans)
Forfait de gestion courante (Partie I)
- Montant annuel HT et TTC par lot
- Liste exhaustive des prestations incluses
- Tenue de comptabilité, appels de fonds, AG ordinaire
- Gestion des sinistres courants
- Outil de gestion en ligne (si inclus)
Prestations particulières (Partie II)
- Honoraires d'AG extraordinaire
- Suivi de travaux (% du montant HT)
- Gestion de contentieux (recouvrement de charges)
- État daté lors d'une cession
- Mutations, modifications de règlement
⚠️ Point de vigilance
Certains syndics affichent un forfait de gestion courante bas mais pratiquent des honoraires de prestations particulières élevés. Comparez toujours le coût total en tenant compte des prestations que votre copropriété utilise régulièrement (travaux, contentieux, mutations).
Comment comparer objectivement les offres ?
La comparaison ne se résume pas au forfait annuel. Un syndic moins cher sur le forfait peut coûter plus cher au total si ses honoraires de prestations particulières sont excessifs, ou si son manque de réactivité génère des coûts indirects (travaux mal suivis, charges en hausse).
La grille de notation pratique
Pour chaque devis reçu, attribuez une note de 1 à 5 sur chaque critère ci-dessus, pondérée par le poids de chaque critère. Cela vous donnera un score synthétique par candidat à présenter en AG — objectif, transparent et facilement défendable devant les copropriétaires.
Gentil Syndic pratique des tarifs clairs, sans surprises sur les prestations particulières.
Voir notre offre →Les cas légaux de dispense de mise en concurrence
L'obligation de mise en concurrence n'est pas absolue. L'article 21 de la loi de 1965 prévoit deux cas de dispense, tous deux nécessitant un vote explicite en AG.
Décision de l'AG de ne pas mettre en concurrence
L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 24 (majorité simple des voix des présents et représentés), de ne pas procéder à la mise en concurrence pour l'année en cours. Cette décision doit être inscrite à l'ordre du jour et votée avant le vote de renouvellement. Elle est valable pour un an uniquement et doit être renouvelée chaque année.
À noter : cette dispense ne signifie pas que l'AG ne peut pas examiner une offre concurrente présentée par un copropriétaire. Elle signifie simplement que le CS n'est pas tenu d'en organiser la mise en concurrence.
Absence de conseil syndical
En l'absence de conseil syndical (copropriété sans CS formalisé), l'obligation de mise en concurrence ne peut pas être exécutée dans les formes prévues par la loi. Dans ce cas, la mise en concurrence reste recommandée mais pas obligatoire. Tout copropriétaire peut néanmoins demander l'inscription de devis concurrents à l'ODJ.
Conseil pratique
Même en cas de dispense votée, il reste conseillé de vérifier ponctuellement les tarifs du marché local — serait-ce que pour s'assurer que le syndic sortant reste compétitif. Une mise en concurrence informelle (sans annexer les devis à la convocation) peut suffire à cet effet.
Que se passe-t-il si la règle n'est pas respectée ?
Le défaut de mise en concurrence peut avoir plusieurs conséquences, selon les circonstances et l'attitude des copropriétaires.
Fragilisation de la résolution de renouvellement
Un copropriétaire peut contester la résolution de renouvellement devant le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du PV d'AG. Le juge peut annuler la résolution si l'irrégularité lui semble substantielle — notamment si aucun devis concurrent n'a été présenté et si la majorité requise n'était pas atteinte.
Mise en jeu de la responsabilité du conseil syndical
Les membres du conseil syndical qui ont délibérément omis de procéder à la mise en concurrence peuvent voir leur responsabilité personnelle engagée par les copropriétaires. Cette situation est rare mais possible si le préjudice subi par la copropriété (tarifs excessifs, prestations insuffisantes) est démontrable.
En pratique : ce que font les tribunaux
Les jurisprudences récentes montrent que les tribunaux sont relativement souples lorsque la majorité requise a été clairement atteinte et que les copropriétaires étaient informés de la situation. La nullité de plein droit n'existe pas : il faut un recours, un préjudice démontré et une décision judiciaire. La meilleure protection reste simplement de respecter la procédure.
Modèle de demande de devis à un candidat syndic
Voici un modèle de courrier que le conseil syndical peut adresser à un candidat syndic pour demander un devis au format réglementaire. Adaptez les informations entre crochets à votre copropriété.
De
Le Conseil Syndical
Copropriété [Nom de la résidence]
[Adresse de la copropriété]
À
[Raison sociale du syndic candidat]
[Adresse du syndic]
[Lieu], le [Date]
Madame, Monsieur,
Le Conseil Syndical de la copropriété [Nom de la résidence], sise [adresse complète], vous contacte dans le cadre de la mise en concurrence du syndic de copropriété, conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Notre copropriété comprend les caractéristiques suivantes :
- Nombre de lots principaux : [X lots]
- Nombre de lots secondaires : [X caves / parkings]
- Surface des parties communes : [X m²]
- Équipements collectifs : [ascenseur / chaufferie / espaces verts / parking…]
- Budget prévisionnel annuel : [X €]
- Date de fin du mandat en cours : [Date]
Nous vous remercions de bien vouloir nous adresser votre proposition de contrat de syndic, établie conformément au contrat-type prévu par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, distinguant le forfait de gestion courante (Partie I) des prestations particulières (Partie II).
Nous souhaiterions recevoir votre devis avant le [Date limite — généralement 4 à 6 semaines avant l'AG].
Dans l'attente de votre retour, nous restons disponibles pour toute question complémentaire.
Nous vous adressons nos cordiales salutations.
[Prénom Nom]
Président(e) du Conseil Syndical
[Email] — [Téléphone]
Ce modèle est fourni à titre indicatif. Adaptez-le aux particularités de votre copropriété.