Syndic de copropriété
à Ciboure.

Les honoraires d'un syndic varient selon la taille de la copropriété, le nombre de lots et les services inclus. À Ciboure, comptez généralement entre 150 € et 280 € par lot et par an pour un syndic professionnel classique. Les résidences en bord de baie ou en centre historique nécessitent parfois une gestion plus intensive, ce qui influe sur le tarif. Chez Gentil Syndic, notre tarification est transparente : un forfait de base clair et zéro frais cachés sur les actes courants. Contactez-nous pour un devis gratuit sous 24h, adapté à votre résidence.

Le changement de syndic se vote en Assemblée Générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Un copropriétaire inscrit la résolution à l'ordre du jour avant l'envoi des convocations. L'AG vote, et le nouveau syndic prend effet à la date fixée. Gentil Syndic vous accompagne de A à Z : rédaction de la résolution, notification à l'ancien syndic et récupération complète des archives et des fonds. La transition est intégralement prise en charge — aucun frais, aucune démarche pour les copropriétaires.

Il faut la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents), conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut être organisé immédiatement lors de la même AG. Il est important de préparer en amont la collecte des procurations — ce que nous faisons systématiquement pour maximiser les chances d'adoption dès le premier vote.

Oui. Toute copropriété d'au moins deux lots doit être administrée par un syndic (loi du 10 juillet 1965, art. 17). Trois options existent : le syndic professionnel, le syndic bénévole (un copropriétaire élu) et le syndic coopératif. En l'absence de syndic, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour en faire désigner un d'office. À Ciboure, la complexité du tissu immobilier — patrimoine protégé, exposition maritime, forte proportion de résidences secondaires — rend le recours à un syndic professionnel particulièrement recommandable.

Ciboure présente plusieurs spécificités propres : un centre historique protégé où les travaux sur les façades sont soumis à des prescriptions urbanistiques strictes, une exposition maritime directe qui accélère la dégradation des menuiseries et des façades, et une forte proportion de résidences secondaires qui complique l'organisation des AG et le maintien du quorum. À cela s'ajoute la proximité du port actif, qui génère des contraintes assurantielles spécifiques. Gentil Syndic prend en compte l'ensemble de ces réalités dès la prise en gestion — c'est notre standard, pas une option.

Ciboure est particulièrement exposée aux tempêtes hivernales en raison de sa position face à la baie et de la proximité du port. Nous anticipons cette réalité avec un plan de maintenance préventive pour les façades, menuiseries et équipements exposés aux embruns. Après chaque tempête significative, notre gestionnaire effectue une visite de l'immeuble, évalue les dommages et déclenche les interventions nécessaires — ainsi que l'ouverture du dossier sinistre auprès de l'assurance de la copropriété. Vous n'avez pas à gérer la crise en urgence : nous le faisons pour vous.

Au moins 21 jours avant l'AG (délai légal), le syndic doit adresser : la convocation avec l'ordre du jour détaillé, les résolutions soumises au vote, le bilan financier de l'exercice écoulé, le budget prévisionnel, et les devis pour les travaux en projet. Chez Gentil Syndic, tous ces documents sont disponibles dans votre espace copropriétaire en ligne dès leur envoi — accessibles depuis votre téléphone, sans attendre un courrier postal. Particulièrement utile pour les nombreux copropriétaires de Ciboure qui ne résident pas sur place à l'année.