Syndic de copropriété
à Bidart.

Les honoraires d'un syndic varient selon la taille de la copropriété et les services inclus. À Bidart, comptez généralement entre 150 € et 300 € par lot et par an pour un syndic professionnel classique — les résidences premium peuvent atteindre davantage selon les prestations. Chez Gentil Syndic, nous proposons une tarification transparente avec un forfait de base clair, sans frais cachés ni surprises en régularisation. Devis gratuit sous 48h.

Le changement de syndic s'effectue par un vote en assemblée générale à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). La résolution doit figurer à l'ordre du jour avec les contrats des candidats en concurrence. Une fois le vote acquis, Gentil Syndic prend en charge l'intégralité de la transition : notification à l'ancien syndic, récupération des archives et des fonds, continuité de service sans interruption. Aucun frais de changement à votre charge.

Le changement de syndic requiert la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), c'est-à-dire la majorité des tantièmes — pas seulement des présents. Si cette majorité n'est pas atteinte au premier vote mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, une seconde mise aux voix peut être organisée immédiatement à la majorité simple (article 25-1). Nous vous accompagnons dans la préparation de ce vote.

Oui, dès lors qu'un immeuble comporte au moins deux lots en copropriété, la désignation d'un syndic est obligatoire (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic peut être professionnel ou bénévole. En l'absence de syndic, la copropriété est dite « en difficulté » et peut faire l'objet d'une procédure judiciaire. Pour les petites résidences de Bidart — nombreuses dans le village — un syndic professionnel présente l'avantage de la disponibilité, de la réactivité et de la garantie financière obligatoire.

Bidart cumule plusieurs spécificités qui rendent la gestion plus exigeante qu'ailleurs. Le parc immobilier est hétérogène : petites résidences dans le village historique, immeubles des années 80-90 à Ouhabia, programmes récents à Ilbarritz et sur les hauteurs, résidences premium en bord de falaise exposées aux embruns. Chaque type de bien appelle des priorités différentes — maintenance préventive pour les falaises, suivi de garanties constructeurs pour le neuf, respect des contraintes architecturales dans le cœur de village. Notre connaissance du terrain nous permet d'adapter la gestion à chaque résidence.

L'exposition aux embruns est le défi principal des résidences littorales de Bidart. L'iode et le sel accélèrent la corrosion des menuiseries aluminium, la dégradation des garde-corps, et l'efflorescence des façades. Nous établissons dès la prise de gestion un plan de maintenance préventive avec des contrôles annuels systématiques. Nous travaillons avec des entreprises locales habituées aux contraintes du littoral basque, et nous activons les contrats d'assurance dommages-ouvrage ou décennale quand nécessaire.

Au moins 21 jours avant l'AG (délai légal), le syndic doit adresser : la convocation avec ordre du jour détaillé, les résolutions soumises au vote avec leurs modalités, le bilan financier de l'exercice écoulé, le budget prévisionnel, et les devis pour les travaux en projet. Chez Gentil Syndic, tous ces documents sont disponibles dans votre espace copropriétaire en ligne dès leur envoi — accessibles depuis votre téléphone, sans attendre un courrier postal.