📋 En résumé
- La résiliation en cours de mandat est encadrée par l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 — un motif grave est obligatoire depuis juin 2020.
- Le vote en AG requiert la majorité absolue (article 25), avec possibilité de second vote à la majorité simple (article 24).
- Le syndic a 2 mois maximum pour convoquer l’AG après la demande du conseil syndical (loi Habitat dégradé, 9 avril 2024).
- La résiliation sans motif valide expose le syndicat à indemniser le syndic jusqu’à la fin du mandat.
- Le non-renouvellement en fin de contrat est plus simple : aucun motif requis, aucune indemnité.
Vous souhaitez mettre fin au contrat de votre syndic, mais la procédure vous paraît floue ? Résiliation en cours de mandat, non-renouvellement, révocation : ces termes recouvrent des réalités juridiques distinctes, avec des règles de vote et des délais différents.
Ce guide détaille la procédure légale applicable en 2026, les motifs recevables, les majorités requises et les risques à anticiper — avec des exemples concrets pour les copropriétés de la Côte Basque.
Résiliation en cours de mandat vs. non-renouvellement : quelle différence ?
Ces deux situations sont souvent confondues, mais elles suivent des règles opposées.
Le non-renouvellement intervient à l’expiration naturelle du contrat. Ni la copropriété ni le syndic n’ont à justifier leur décision. L’AG vote simplement la désignation d’un nouveau syndic — ou non. Aucune indemnité n’est due.
La résiliation en cours de mandat interrompt le contrat avant son terme. Elle est encadrée strictement depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 (loi ELAN, effective au 1er juin 2020), qui a supprimé la révocation sans motif (“ad nutum”). Depuis cette date, un motif d’inexécution suffisamment grave est exigé.
⚠️ Point de vigilance
La simple perte de confiance envers le syndic, ou une mésentente avec le conseil syndical, ne constitue pas un motif recevable. Le juge examinera les faits précis. Une résiliation mal fondée peut coûter cher au syndicat.
Les motifs légitimes pour résilier un mandat de syndic
La loi ne dresse pas de liste exhaustive, mais la jurisprudence reconnaît plusieurs cas d’inexécution grave :
| Motif | Texte de référence |
|---|---|
| Non-exécution des travaux votés en AG | Art. 18, loi 10 juil. 1965 |
| Non-ouverture d’un compte bancaire séparé | Art. 18, loi 10 juil. 1965 |
| Carence grave dans la tenue des comptes | Décret 14 mars 2005 |
| Non-remise des pièces comptables dans les délais | Décret 26 mars 2015 |
| Absence d’immatriculation au Registre des copropriétés | Loi ALUR 2014 |
| Non-établissement du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) | Loi Climat et résilience 2021, obligatoire depuis 2025 |
| Refus de convoquer l’AG dans les délais légaux | Art. 18 VIII, loi 10 juil. 1965 |
⚠️ Nouveauté 2025 — Plan Pluriannuel de Travaux
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans et de 51 lots ou plus ont l’obligation de disposer d’un PPT approuvé en AG. Pour les copropriétés de moins de 50 lots, le délai court jusqu’en 2027. Un syndic qui n’a pas mis ce document à l’ordre du jour commet une carence pouvant justifier la résiliation.
Ce que dit la loi
Art. 18 VIII — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, résilier le contrat de syndic pour inexécution par le syndic de ses obligations, dans les conditions prévues aux articles 1224 à 1230 du code civil.
Art. 25 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le vote de résiliation requiert la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et défaillants).
Depuis la loi Habitat dégradé n°2024-322 du 9 avril 2024, l’article 18 VIII impose également au syndic de convoquer l’AG de résiliation dans un délai de 2 mois à compter de la demande formelle du conseil syndical. Avant cette loi, aucun délai n’était imposé et le syndic pouvait différer indéfiniment.
La procédure étape par étape
Étape 1 — Le conseil syndical identifie le motif et le documente
Avant d’agir, réunissez les preuves : courriers restés sans réponse, factures non réglées, PV d’AG montrant des décisions non exécutées, relevés bancaires. Plus le dossier est solide, moins le risque d’une action en indemnisation est élevé.
Étape 2 — Envoi d’une LRAR au syndic
Le président du conseil syndical adresse au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception demandant l’inscription à l’ordre du jour de l’AG d’une résolution de résiliation. La lettre doit :
- Citer les manquements précis (dates, faits, textes)
- Demander explicitement la résiliation au titre de l’article 18 VIII
- Préciser qu’à défaut de convocation dans les 2 mois, le président du CS convoquera l’AG lui-même
Étape 3 — Convocation de l’AG
Le syndic dispose de 2 mois pour convoquer l’AG. À défaut, le président du conseil syndical peut lui-même convoquer l’AG, conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967. La convocation doit respecter le délai minimum de 21 jours avant la date de réunion (art. 9 du même décret).
Étape 4 — Vote en AG
La résolution est soumise au vote. La résiliation est acquise si elle obtient la majorité absolue (article 25) — c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, pas seulement ceux présents.
Si la résolution obtient au moins le tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé immédiatement lors de la même AG.
Étape 5 — Prise d’effet et passation des archives
La résiliation prend effet au plus tôt 1 jour franc après l’AG. Le décret du 26 mars 2015 (art. 33) impose au syndic sortant trois délais distincts :
- 15 jours : remise de la situation de trésorerie et des coordonnées bancaires du syndicat
- 1 mois : remise des archives complètes (contrats en cours, PV d’AG, carnet d’entretien, clés)
- 3 mois après apurement : remise de l’état définitif des comptes
💡 Exemple concret — Résidence Les Goélands, Biarritz (64200)
La copropriété Les Goélands (22 lots) a voté des travaux d’étanchéité en juin 2024. En février 2026, les travaux n’ont pas été commandés et le compte bancaire séparé présente un solde inexpliqué. Le conseil syndical envoie une LRAR en mars 2026. Le syndic dispose jusqu’à fin mai 2026 pour convoquer l’AG. Lors de l’AG du 15 mai, la résiliation est votée à 14 voix sur 22 (majorité absolue atteinte). Le nouveau syndic reprend les dossiers le 16 mai.
Calendrier type d’une résiliation
| Étape | Délai approximatif |
|---|---|
| Rédaction du dossier de motifs | 1 à 2 semaines |
| Envoi LRAR + délai de réponse | Semaine 1 |
| Convocation AG par le syndic | Jusqu’à 2 mois après LRAR |
| Délai minimal de convocation AG | 21 jours avant l’AG |
| Vote en AG | Jour J |
| Prise d’effet de la résiliation | Dès J+1 jour franc |
| Remise trésorerie + coordonnées bancaires | J+15 jours |
| Remise archives complètes (contrats, PV, clés) | J+1 mois |
| Remise comptes après apurement | J+3 mois |
| Total procédure | 3 à 4 mois |
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Si le syndicat des copropriétaires résilie le mandat sans motif valide, ou avec un motif jugé insuffisant par le juge, le syndic peut demander la condamnation du syndicat au paiement des honoraires restants jusqu’à la fin du mandat.
Pour un mandat de 2 ans restant à courir avec des honoraires de 12 000 €/an, la condamnation potentielle peut dépasser 20 000 €.
🚫 Erreur fréquente
La perte de confiance seule est insuffisante : elle doit être objectivée par des faits précis et datés. Le mécontentement général des copropriétaires, même exprimé en AG, ne constitue pas un motif légal. Un seul manquement ponctuel peut ne pas suffire — le juge examine la gravité, la répétition et les conséquences pour la copropriété.
Résiliation à l’initiative du syndic
Le syndic peut également résilier le contrat, mais les mêmes règles s’appliquent en miroir : il doit justifier une inexécution grave par le syndicat (défaut répété de règlement des charges, opposition systématique aux décisions légalement votées) et convoquer une AG dans les 2 mois suivant sa notification au conseil syndical.
Spécificités Côte Basque à connaître
Sur la Côte Basque (BAB — Bayonne, Anglet, Biarritz et l’ensemble des communes du 64), quelques particularités amplifient les motifs de résiliation :
Gestion saisonnière. Les copropriétés balnéaires concentrent l’essentiel des demandes d’intervention en été. Un syndic qui ne répond pas dans les délais contractuels entre juin et septembre — quand la majorité des lots est occupée — cumule rapidement les manquements documentables.
Contraintes ABF. De nombreuses résidences en front de mer à Biarritz (64200) ou Saint-Jean-de-Luz (64500) sont soumises aux avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Un syndic qui ne maîtrise pas ces procédures peut bloquer des travaux votés — motif de résiliation.
PPT en zones côtières. L’humidité et le sel accélèrent la dégradation des façades et des toitures. Le Plan Pluriannuel de Travaux est particulièrement critique dans le 64. Un syndic qui ne l’a pas établi avant 2025 est en manquement avéré.
Pour tout accompagnement dans votre démarche de changement de syndic, consultez notre guide complet sur le changement de syndic de copropriété.