📋 En résumé
- Le forfait de base couvre toute la gestion courante — AG annuelle, comptabilité, assurances, extranet. Aucun supplément n’est légalement possible.
- Seules 19 prestations particulières peuvent être facturées en sus : la liste est limitative (décret du 26 mars 2015). Tout le reste est illicite.
- Les honoraires moyens oscillent entre 150 et 300 € HT/lot/an selon la région et la taille de la copropriété.
- L’état daté est plafonné à 380 € TTC — plafond confirmé par le Conseil d’État le 17 mars 2026.
- La mise en concurrence est obligatoire tous les 3 ans avant tout renouvellement de mandat (loi ALUR).
Vous trouvez vos honoraires de syndic trop élevés ? Vous ne savez pas ce que votre contrat inclut — ou devrait inclure ? Ce guide fait le point sur le barème légal 2026, les prestations particulières autorisées, et les pratiques de facturation abusives à identifier.
Avec des exemples concrets pour les copropriétés de la Côte Basque et les dernières évolutions réglementaires, vous aurez toutes les clés pour évaluer — et si nécessaire, renégocier ou changer de syndic.
Qu’est-ce que le forfait de base ?
Le forfait de base est l’enveloppe annuelle forfaitaire qui rémunère la gestion courante de votre copropriété. Il couvre tout ce qui relève de l’administration normale d’un immeuble : aucune prestation de gestion courante ne peut être facturée en dehors de ce forfait.
Concrètement, le forfait de base inclut obligatoirement :
- Assemblée générale ordinaire annuelle — préparation, convocation, tenue, rédaction du procès-verbal
- Gestion comptable et financière — budget prévisionnel, appels de fonds trimestriels, arrêté des comptes annuels
- Recouvrement des charges courantes (hors contentieux)
- Gestion des contrats d’entretien courant — ascenseur, nettoyage, espaces verts, gardiennage
- Assurances de la copropriété — souscription et gestion des contrats
- Tenue du carnet d’entretien de l’immeuble
- Accès à l’extranet copropriétaire — espace numérique sécurisé avec accès aux documents
- Gestion du compte bancaire séparé de la copropriété
- Conservation et archivage des documents
Art. 18-1 A — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le syndic ne peut pas percevoir, à l'occasion de l'exercice de sa mission, d'autres rémunérations, sous quelque forme que ce soit, que celles prévues au contrat de syndic. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définit précisément ce que le forfait de base doit couvrir — sans possibilité de scinder ces missions en prestations facturées séparément.
Ce principe est fondamental : si votre syndic facture la rédaction d’un compte rendu d’AG ordinaire, l’envoi d’un relevé de charges ou la consultation de votre dossier, ces facturations sont illicites — elles sont couvertes par le forfait de base.
Les 19 prestations particulières autorisées
Au-delà du forfait de base, le décret du 26 mars 2015 établit une liste limitative de 19 prestations particulières que le syndic peut facturer en sus. Cette liste est exhaustive : toute prestation absente ne peut pas être facturée.
| Catégorie | Prestation facturable |
|---|---|
| Réunions | Assemblée générale extraordinaire |
| Réunions | Réunion supplémentaire avec le conseil syndical |
| Réunions | Visite supplémentaire de la copropriété |
| Règlement | Établissement ou modification du règlement de copropriété |
| Sinistres | Déplacements urgents hors horaires ouvrables |
| Sinistres | Mesures conservatoires post-sinistre |
| Sinistres | Assistance aux expertises et suivi d’indemnisation |
| Travaux | Suivi et coordination des travaux votés en AG |
| Travaux | Études techniques et diagnostics (DPE collectif, DTG) |
| Contentieux | Mises en demeure pour impayés |
| Contentieux | Constitution et suivi de dossiers juridiques |
| Autres | Acquisitions ou cessions de parties communes |
| Autres | Reprise de comptabilité sur exercices antérieurs |
| Autres | Représentation dans une ASL, AFUL ou union de syndicats |
| Autres | Montage de dossiers de subventions (MaPrimeRénov’, éco-prêt) |
| Autres | État daté lors de la vente d’un lot — plafonné à 380 € TTC |
| Autres | Immatriculation initiale au registre national des copropriétés |
| Autres | Publication de modifications du règlement (publicité foncière) |
| Autres | Coordination avec avocats et huissiers (hors relance courante) |
⚠️ Point de vigilance
Tout ce qui ne figure pas dans cette liste de 19 prestations ne peut pas être facturé séparément du forfait. Des frais de photocopies, de téléphone, de relance, d’envoi recommandé pour courrier courant ou d’accès à un extranet “premium” sont des pratiques illicites que la DGCCRF contrôle régulièrement.
Honoraires sur travaux : comment ça fonctionne
Les honoraires sur travaux constituent souvent le poste le plus significatif en dehors du forfait annuel. Leur calcul suit des règles précises.
Ces honoraires sont calculés en pourcentage du montant HT des travaux, avec un taux dégressif selon l’importance du chantier :
| Montant des travaux HT | Taux couramment pratiqué |
|---|---|
| Moins de 15 000 € | 5 % à 10 % |
| 15 000 € à 50 000 € | 4 % à 6 % |
| 50 000 € à 150 000 € | 3 % à 4 % |
| Plus de 150 000 € | 2 % à 3 % |
Trois règles encadrent ces honoraires :
- Vote simultané : le taux doit être voté en AG en même temps que la décision de réaliser les travaux — il ne peut pas être fixé unilatéralement par le syndic.
- Taux dégressif : un taux identique quel que soit le volume n’est pas conforme à l’esprit du décret.
- Travaux courants exclus : les petites réparations relevant de la gestion courante (fuite mineure, remplacement d’ampoule) sont couvertes par le forfait de base.
💡 Exemple concret — Résidence Les Tamaris, Biarritz (64200)
La copropriété Les Tamaris (24 lots) vote en AG la réfection de la toiture pour 80 000 € HT. Le contrat de syndic prévoit 4 % d’honoraires sur les travaux. Le syndicat des copropriétaires devra budgéter 80 000 × 4 % = 3 200 € HT d’honoraires syndic en sus du coût des travaux. Ce taux, voté lors de l’AG de décision, ne peut pas être modifié en cours de chantier.
⚠️ Point de vigilance
Le pourcentage sur travaux crée une incitation pour certains syndics à favoriser des marchés plus importants. Demandez à votre syndic si une formule d’honoraire forfaitaire fixe est possible pour les travaux, indépendante du montant. Gentils Syndic propose les deux formules — la copropriété choisit.
Barème 2026 : quel tarif pour votre copropriété ?
Il n’existe pas de tarif officiel unique : les honoraires sont librement négociés entre la copropriété et son syndic, dans le cadre légal du décret 2015-342.
Fourchettes par taille de copropriété
| Taille de la copropriété | Honoraires/lot/an (HT) | Forfait annuel estimé |
|---|---|---|
| Moins de 10 lots | 250 – 400 € | 1 500 – 4 000 € |
| 10 à 20 lots | 180 – 280 € | 2 500 – 5 600 € |
| 20 à 50 lots | 130 – 220 € | 3 500 – 11 000 € |
| 50 à 100 lots | 90 – 160 € | 5 000 – 16 000 € |
| Plus de 100 lots | 60 – 130 € | 6 000 – 13 000 € |
Sources : Baromètre ARC/UFC-Que Choisir 2025, LogicielSyndic, Matera — données France entière.
Fourchettes par région
| Zone géographique | Honoraires/lot/an (HT) |
|---|---|
| Île-de-France | 200 – 250 € |
| Province (grandes villes) | 150 – 200 € |
| Province (villes moyennes) | 130 – 180 € |
| Côte Basque (64) | 150 – 200 € |
Indexation annuelle
Les contrats de syndic prévoient généralement une clause d’indexation automatique. En 2025, les deux indices de référence ont évolué comme suit :
- Indice des prix à la consommation (IPC) : +3,14 %
- Indice des prix des services (IPS) : +3,94 %
Cette indexation est automatique si elle figure au contrat. Elle se distingue d’une révision tarifaire substantielle, qui nécessite un vote en AG.
💡 Exemple concret — Résidence Le Phare, Anglet (64600)
La résidence Le Phare (32 lots) dispose d’un forfait de 185 € HT/lot/an, soit 5 920 € HT/an. Avec l’indexation IPC 2025 (+3,14 %), le forfait passe à 6 106 € HT/an sans vote en AG. En revanche, si le syndic souhaite passer à 200 € HT/lot/an, cette révision doit être soumise au vote à la prochaine assemblée générale.
Ce que dit la loi
La rémunération du syndic est encadrée par un corpus législatif précis. Voici les textes fondamentaux à connaître.
Art. 18-1 A — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le syndic ne peut pas percevoir, à l'occasion de l'exercice de sa mission, d'autres rémunérations, sous quelque forme que ce soit, que celles prévues au contrat de syndic.
Art. Annexe 2 — Décret du 26 mars 2015
Les prestations particulières que le syndic peut facturer en sus du forfait de gestion courante sont limitativement énumérées par le présent décret. Toute prestation non listée doit être incluse dans le forfait de base.
| Texte de loi | Ce qu’il prévoit |
|---|---|
| Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A | Rémunération du syndic limitée aux seules prestations prévues au contrat |
| Loi ALUR, n° 2014-366 du 24 mars 2014 | Rend obligatoire le contrat-type et la liste limitative des prestations |
| Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 | Définit le contrat-type + l’annexe 2 (liste des 19 prestations particulières) |
| Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 44 | Conditions de vote en AG pour la désignation et la rémunération du syndic |
| Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 | Plafonnement de l’état daté à 380 € TTC |
| Conseil d’État, 17 mars 2026, n° 499299 | Maintien du plafond état daté à 380 € TTC (rejet de la demande de hausse) |
La désignation du syndic et l’approbation de son contrat requièrent la majorité absolue de l’article 25 : soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Si cette majorité n’est pas atteinte mais qu’un tiers des voix a été obtenu, un second vote à la majorité simple (article 24) peut intervenir immédiatement.
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Obtenir un devis gratuit →Facturation abusive : comment la reconnaître
La DGCCRF a mené plusieurs enquêtes sur la facturation des syndics. Voici les pratiques illicites les plus fréquentes.
1. Frais hors liste des 19 prestations. Tout ce qui ne figure ni dans le forfait de base ni dans les 19 prestations particulières est illicite : frais de photocopie, frais téléphoniques, “frais de dossier”, frais de déplacement hors sinistre urgent, facturation de la tenue du compte bancaire séparé.
2. Double facturation état daté. Quand un appartement et sa place de parking sont vendus simultanément, certains syndics facturent deux états datés (2 × 380 € = 760 € TTC). Un état daté unique suffit pour la vente d’un même copropriétaire, même avec plusieurs lots vendus simultanément.
3. Le “pré-état daté” imposé. Le pré-état daté est une prestation facultative destinée à informer l’acquéreur avant la promesse de vente. Non plafonné, certains syndics le rendent de facto obligatoire. Il ne peut être imposé contractuellement.
4. Honoraires sur travaux non votés. Des honoraires travaux prélevés sans que le taux ait été explicitement voté en AG constituent une faute contractuelle.
5. Révision tarifaire sans vote. Toute hausse dépassant l’indexation contractuelle doit être approuvée en AG. Un avenant unilatéral n’a pas de valeur légale.
🚫 Erreur fréquente
Ne confondez pas indexation et révision tarifaire. L’indexation (IPC ou IPS) est automatique si elle figure au contrat — elle ne nécessite pas de vote. Mais tout dépassement de cette indexation est une révision tarifaire, qui requiert un vote en AG à la majorité absolue. Un syndic qui augmente ses honoraires au-delà de l’indexation sans vote commet une irrégularité contractuelle.
Pour contester une facturation abusive, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic en citant l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n° 2015-342. En cas de refus, saisissez le conseil syndical ou signalez le litige à la DGCCRF via SignalConso.
Négocier et mettre en concurrence son syndic
La loi ALUR impose au conseil syndical de soumettre à l’AG au moins un projet de contrat concurrent avant tout renouvellement du mandat du syndic. Cette obligation s’applique tous les 3 ans maximum.
Art. 21 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Lorsque le conseil syndical ne procède pas à cette mise en concurrence, il en rend compte à l'assemblée générale. L'absence de mise en concurrence n'invalide pas le vote, mais elle doit être mentionnée en AG.
Mode d’emploi en 5 étapes
- Anticipez 4 à 6 mois avant la fin du mandat — les mandats durent généralement 1 à 3 ans.
- Demandez des devis normalisés à 2 ou 3 syndics — le format est imposé par le décret 2015-342. Comparez ligne à ligne : forfait de base, tarif de chaque prestation particulière, taux sur travaux.
- Posez 5 questions clés à chaque candidat : délai de réponse aux interventions, référent dédié à votre copropriété, taux de charges impayées sur le portefeuille, qualité de l’extranet, honoraires sur travaux au-delà de 50 000 € HT.
- Inscrivez la mise en concurrence à l’ordre du jour de l’AG en respectant le délai de convocation de 21 jours (décret du 17 mars 1967, article 9).
- Votez à la majorité absolue (article 25 de la loi 1965).
Le forfait le moins cher n’est pas toujours le meilleur choix. Quatre éléments conditionnent la qualité réelle : réactivité, taille du portefeuille par gestionnaire, qualité de l’extranet, et transparence tarifaire publiée.
Pour aller plus loin sur la procédure, consultez notre guide sur la résiliation du mandat de syndic.
Spécificités Côte Basque à connaître
La Côte Basque concentre des spécificités immobilières qui influencent directement le volume et la structure des honoraires de syndic.
Part élevée de résidences secondaires. Sur des communes comme Biarritz (64200) ou Bidart (64210), une part significative des copropriétaires réside hors Pays Basque. Cela génère plus de procurations pour les AG, une gestion administrative plus lourde, et une dépendance accrue à la réactivité du syndic pour les urgences (sinistres, travaux imprévus).
Parc immobilier des années 1970-1980 vieillissant. Ce parc entre aujourd’hui dans une phase de travaux de rénovation significatifs : isolation thermique, ravalement, mise aux normes des ascenseurs. Les honoraires sur travaux et les honoraires de montage de dossiers de subventions (MaPrimeRénov’ Copro, éco-prêt collectif) constituent une part croissante du coût total de la gestion syndic.
Contraintes ABF et PLU. La Côte Basque compte plusieurs périmètres de protection des Architectes des Bâtiments de France (secteurs sauvegardés à Bayonne, zones de protection à Biarritz). Tout ravalement ou modification de façade dans ces zones nécessite une autorisation spécifique avec des délais allongés. Un syndic local connaissant ces contraintes réduit les erreurs et les retards.
💡 Exemple concret — Résidence Les Vagues, Saint-Jean-de-Luz (64500)
La résidence Les Vagues (18 lots, dont 12 résidences secondaires) tient son AG de juin avec seulement 6 copropriétaires présents — les 12 absents ont donné procuration. Le syndic a coordonné la collecte de 12 procurations et géré 4 mandats de vote différents. Ce type de copropriété génère une charge administrative supérieure à la moyenne, que doit refléter le contrat — ou que doit compenser la réactivité d’un syndic local comme Gentils Syndic à Saint-Jean-de-Luz.
Tarifs locaux estimés
| Secteur | Fourchette honoraires/lot/an (HT) |
|---|---|
| BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) | 150 – 195 € |
| Saint-Jean-de-Luz / Ciboure | 155 – 200 € |
| Bidart / Guéthary | 160 – 210 € |
| Hendaye | 145 – 185 € |
Estimation marché local Gentils Syndic, mai 2026. Les tarifs varient selon la taille de la copropriété et les services inclus.
La réglementation impose également aux copropriétés concernées de réaliser un DPE collectif et un plan pluriannuel de travaux. Ces honoraires (études thermiques, montage de dossiers ANAH, coordination MaPrimeRénov’ Copro) figurent dans la liste des 19 prestations particulières et peuvent représenter 1 000 à 3 000 € supplémentaires selon l’ampleur du projet.