📋 En résumé
- Le délai légal de convocation d’une AG est de 21 jours minimum (décret 17 mars 1967, art. 9).
- En pratique, le délai total d’un changement de syndic est de 2 à 4 mois de bout en bout.
- L’ancien syndic a 1 mois pour remettre les archives et 15 jours pour virer les fonds après la prise d’effet du nouveau mandat.
- Depuis la loi Habitat dégradé (2024), le syndic doit convoquer l’AG dans 2 mois après demande formelle du conseil syndical.
- Le changement en fin de mandat (non-renouvellement) est plus simple : aucun motif requis, aucune indemnité due.
Vous avez décidé de changer de syndic mais vous ne savez pas combien de temps cela va prendre ? Entre le délai de convocation de l’assemblée générale, la période de transition et la remise des archives, plusieurs étapes s’enchaînent avec leurs propres contraintes légales.
Ce guide détaille chaque délai applicable en 2026, étape par étape — avec des repères concrets pour les copropriétés de la Côte Basque.
Combien de temps faut-il pour changer de syndic ?
En pratique, comptez 2 à 4 mois. Ce délai se décompose ainsi :
| Étape | Durée indicative | Délai légal |
|---|---|---|
| Préparation + mise en concurrence | 3 à 6 semaines | Aucun délai imposé |
| Demande d’inscription à l’ordre du jour | 1 semaine | Avant l’envoi de la convocation |
| Délai légal de convocation AG | 21 jours minimum | Décret 17 mars 1967, art. 9 |
| Vote en AG + prise d’effet du mandat | Jour J | — |
| Remise des archives par l’ancien syndic | 1 mois | Art. 18-2, loi 1965 |
| Virement des fonds | 15 jours | Art. 18-2, loi 1965 |
Le délai incompressible est de 6 semaines (3 semaines de préparation + 21 jours de convocation). Mais dans les faits, anticiper 3 à 4 mois permet d’éviter les mauvaises surprises.
Le calendrier détaillé du changement de syndic
Étape 1 — Mise en concurrence et préparation du dossier (2 à 6 semaines avant l’AG)
Avant de soumettre la question à l’assemblée générale, il faut disposer d’au moins un contrat de syndic concurrent à présenter aux copropriétaires. Cette étape n’a pas de délai légal imposé, mais elle conditionne la qualité du vote.
La mise en concurrence est obligatoire lors de chaque renouvellement de mandat depuis le décret du 26 mars 2015 (article 11). Le conseil syndical doit obtenir au moins un contrat alternatif, hors urgence ou dispense votée en AG.
🏠 Exemple concret La copropriété Les Mimosas à Anglet (24 lots, 64600) souhaite changer de syndic lors de l’AG annuelle prévue en juin. Le conseil syndical lance les demandes de devis dès début avril, obtient 3 propositions comparables, sélectionne le contrat le plus adapté et le transmet au syndic sortant fin avril pour qu’il l’inclue dans la convocation.
Étape 2 — Inscription à l’ordre du jour et convocation (21 jours minimum)
La demande d’inscription de la résolution “changement de syndic” à l’ordre du jour doit être adressée au syndic en exercice par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l’envoi de la convocation.
Art. 9 — décret-1967
La convocation est adressée à chaque copropriétaire au moins vingt et un jours avant la date fixée pour la réunion. Ce délai peut être réduit à huit jours en cas d'urgence.
21 jours : c’est le délai légal minimum entre la date d’envoi de la convocation et la date de l’AG. La convocation doit inclure le contrat du syndic entrant et, le cas échéant, le contrat du syndic sortant pour comparaison.
Étape 3 — Vote en AG et prise d’effet du nouveau mandat (Jour J)
Le vote se tient lors de l’assemblée générale. La désignation d’un nouveau syndic requiert la majorité absolue de l’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).
Si cette majorité n’est pas atteinte au premier vote mais que le projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (article 24) est possible immédiatement.
Le nouveau mandat prend effet le lendemain du jour du vote, sauf si le procès-verbal de l’AG précise une date différente.
Étape 4 — Transition : remise des archives et virement des fonds
C’est souvent l’étape la plus longue et la plus sensible.
Art. 18-2 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic toutes les archives, tous les fonds et tous les documents concernant la copropriété.
1 mois pour la remise des archives complètes (documents comptables, contrats prestataires, carnet d’entretien, règlement de copropriété, registres AG…).
15 jours pour le virement du solde des comptes de la copropriété au nouveau syndic (article 18-2 complété par le décret du 26 mars 2015).
⚠️ Point de vigilance
Exigez une liste d’inventaire des archives lors de la remise. Sans ce document, il sera difficile de prouver qu’un dossier est manquant plusieurs mois après. Gentils Syndic établit systématiquement un procès-verbal de reprise signé par les deux parties.
Ce que dit la loi en 2026 : les délais encadrés
Plusieurs lois encadrent précisément les délais du changement de syndic.
| Texte | Obligation | Délai |
|---|---|---|
| Décret 17 mars 1967, art. 9 | Délai de convocation AG | 21 jours minimum |
| Loi 10 juillet 1965, art. 18-2 | Remise archives par l’ancien syndic | 1 mois |
| Loi 10 juillet 1965, art. 18-2 | Virement des fonds | 15 jours |
| Décret 17 mars 1967, art. 28 | Durée maximale du mandat | 3 ans renouvelables |
| Loi Habitat dégradé, 9 avril 2024 | Délai convocation AG par le syndic | 2 mois max après demande |
La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a apporté une avancée importante : si le conseil syndical demande formellement au syndic de convoquer une AG (par LRAR), celui-ci est désormais tenu de le faire dans les 2 mois. En cas de refus ou d’inaction, le président du conseil syndical peut convoquer l’AG lui-même.
Changer de syndic en urgence : est-ce possible ?
Oui, mais dans des conditions strictes.
En cas d’urgence avérée, le délai de convocation peut être ramené à 8 jours (article 9 du décret du 17 mars 1967). Cette réduction est justifiée par une mise en péril de la copropriété : carence grave du syndic, risque de défaillance financière, sinistre nécessitant des décisions immédiates.
En dehors de l’urgence, il n’existe pas de procédure accélérée légale. Un changement de syndic “en urgence” sans motif sérieux expose la copropriété à devoir indemniser le syndic sortant.
🚫 Erreur fréquente
Ne confondez pas urgence et mécontentement. Une mauvaise relation avec votre syndic actuel ne justifie pas un délai réduit à 8 jours. En revanche, la non-convocation d’une AG alors que la copropriété est menacée d’une procédure judiciaire ou d’un sinistre non couvert peut légitimer l’urgence.
Délais et contraintes spécifiques à la Côte Basque
Les copropriétés du BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) et de Saint-Jean-de-Luz présentent des particularités qui peuvent allonger ou compliquer le calendrier de transition.
La saisonnalité : de nombreuses résidences balnéaires de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) concentrent leurs AG annuelles en septembre-octobre, après la haute saison. Un changement décidé en juillet peut nécessiter d’attendre la rentrée pour être exécuté.
Les archives de copropriétés historiques : certaines résidences Belle Époque du front de mer de Biarritz (64200) ou de Guéthary (64210) ont des archives remontant à plusieurs décennies. La remise et la vérification de ces documents peut dépasser le délai légal d’un mois si le volume est important.
Les prestataires locaux : la transition implique souvent de renouveler les mandats donnés aux entreprises locales (gardiennage, entretien des espaces verts, chauffagistes). Identifier et recontacter le tissu de prestataires du Pays Basque prend du temps — un avantage concret d’un syndic déjà implanté sur le territoire.
🏠 Exemple concret La résidence Le Phare à Saint-Jean-de-Luz (32 lots, 64500) décide de changer de syndic lors de l’AG du 15 octobre 2026. La mise en concurrence débute le 1er septembre, la convocation est envoyée le 24 septembre (21 jours avant), le vote a lieu le 15 octobre. Le nouveau mandat prend effet le 16 octobre. L’ancien syndic a jusqu’au 15 novembre pour remettre les archives et jusqu’au 31 octobre pour virer les fonds. Bilan : 6 semaines de procédure, 1 mois de transition — total 2,5 mois depuis la décision initiale.
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1. Sous-estimer le délai de mise en concurrence. Obtenir 2 à 3 devis comparables prend du temps. Si vous attendez trop, le délai de convocation AG ne vous laisse plus assez de marge.
2. Oublier d’inclure le contrat du syndic entrant dans la convocation. Sans ce document, le vote sur la désignation du nouveau syndic peut être contesté. Le décret du 26 mars 2015 impose de joindre le projet de contrat à la convocation.
3. Confondre date du vote et date d’effet du mandat. Le nouveau mandat prend effet le lendemain du vote, sauf disposition contraire dans le PV d’AG. Ne présumez pas que l’ancien syndic cesse ses fonctions le jour même.
4. Ne pas formaliser la demande de remise des archives. Sans mise en demeure écrite, les délais légaux ne sont pas opposables facilement. Envoyez une LRAR le jour suivant la prise d’effet du nouveau mandat.
5. Négliger la continuité des contrats en cours. Certains contrats (assurance immeuble, maintenance ascenseur…) ont leurs propres délais de préavis. Vérifiez-les avant le vote pour éviter toute rupture de couverture.