📋 En résumé
- Le contrat de syndic suit un modèle type imposé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : aucun syndic professionnel ne peut s’y soustraire.
- Il doit mentionner la carte professionnelle, l’assurance RC professionnelle, la garantie financière et le forfait annuel TTC.
- Le mandat ne peut pas excéder 3 ans et ne se renouvelle jamais par tacite reconduction.
- Depuis le décret du 22 décembre 2025, la notification électronique est la règle par défaut et la gestion de l’emprunt collectif figure dans les prestations particulières.
- Sur la Côte Basque, les honoraires vont de 160 à 280 € par lot et par an : tout supplément doit correspondre à une prestation particulière listée au décret.
Le contenu obligatoire du contrat de syndic professionnel n’est pas laissé à l’appréciation du gestionnaire. Depuis la loi ALUR et le décret du 26 mars 2015, les syndics doivent utiliser un contrat type, avec des mentions précises sur leurs garanties, leur rémunération, la durée du mandat et les prestations facturables.
Ce guide détaille les clauses à vérifier avant une assemblée générale, les nouveautés réglementaires à connaître et les erreurs de contrat qui doivent vous alerter avant de changer de syndic.
Pourquoi le contrat de syndic est encadré par la loi
Avant 2014, chaque syndic rédigeait librement son contrat. Résultat : des clauses opaques, des facturations abusives pour des actes courants et une transparence quasi nulle sur les honoraires réels.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin à cette situation en imposant un contrat type unique pour tous les syndics, professionnels ou non-professionnels. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 en a fixé le modèle exact, entré en vigueur le 1er juillet 2015.
Conséquence directe : tout syndic professionnel doit utiliser ce modèle à la lettre. Toute clause dérogeant au contrat type est réputée non écrite : elle ne s’applique pas, même si vous l’avez signée.
Ce que dit la loi sur le contrat type
Art. 18-1 A — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire sont limitativement énumérées.
Art. Annexe 1 — Décret du 26 mars 2015
Le contrat type de syndic précise notamment l'identification du syndic, la durée du mandat, les modalités d'exécution de la mission, le forfait de gestion courante et les prestations particulières.
Art. 28 — Décret du 17 mars 1967
La durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le renouvellement du mandat doit faire l'objet d'une décision expresse de l'assemblée générale.
Ces textes expliquent pourquoi le contrat de syndic n’est pas un simple devis commercial. C’est le document qui fixe les obligations de gestion de la copropriété, la rémunération du syndic et les limites des frais supplémentaires.
Les 5 rubriques incontournables du contrat type
Le contrat type comporte 12 articles. Voici les 5 rubriques dont l’absence ou l’imprécision doit vous alerter immédiatement.
1. Identification et garanties du syndic
Avant même de parler d’honoraires, le contrat doit établir que vous avez affaire à un professionnel habilité. Trois éléments sont obligatoires :
| Garantie | Ce que le contrat doit mentionner |
|---|---|
| Carte professionnelle | Numéro, date de délivrance, organisme émetteur |
| Assurance RC professionnelle | Nom de l’assureur, numéro de contrat, montant garanti |
| Garantie financière | Nom du garant, montant de la garantie |
La garantie financière protège les fonds de votre copropriété en cas de défaillance du syndic. Sans ces trois mentions, le contrat ne satisfait pas aux exigences légales.
2. Durée et date de prise d’effet du mandat
Le contrat type impose une durée déterminée maximale de 3 ans, non renouvelable par tacite reconduction. À l’échéance, l’assemblée générale doit explicitement voter pour renouveler le mandat ou désigner un autre syndic.
Le contrat doit mentionner :
- La date de prise d’effet, généralement le lendemain de l’AG
- La date d’échéance
- Les conditions de résiliation anticipée
⚠️ Point de vigilance
Un contrat qui se renouvelle automatiquement sans vote en AG est illégal. Si votre syndic propose une clause de reconduction automatique, elle est nulle de plein droit et constitue un signal d’alarme sur la qualité du professionnel.
3. Le forfait de gestion courante
Le forfait annuel couvre l’ensemble des actes de gestion courante : tenue de la comptabilité, organisation de l’assemblée générale annuelle, gestion des assurances, entretien courant, relations avec le conseil syndical.
Le montant est librement négocié entre le syndic et les copropriétaires. Le contrat type oblige à le mentionner en euros hors taxes et toutes taxes comprises.
Ce forfait est la seule rémunération de base autorisée. Toute facturation supplémentaire hors prestations particulières listées au décret est interdite.
Sur la Côte Basque, comptez entre 160 et 280 € par lot et par an pour un syndic professionnel. Une copropriété de 20 lots à Biarritz (64200) représente donc 3 200 à 5 600 € d’honoraires annuels, à comparer lors de la mise en concurrence.
4. Les prestations particulières
C’est ici que se jouent la plupart des litiges. Les prestations particulières sont des actes hors gestion courante, facturés en supplément du forfait. La liste est strictement limitative : seules les prestations listées à l’annexe 2 du décret du 26 mars 2015 peuvent être facturées en plus.
Exemples de prestations particulières légalement autorisées :
- Organisation d’une assemblée générale extraordinaire
- Suivi d’un sinistre important
- Gestion d’un emprunt collectif, depuis le décret du 22 décembre 2025
- Recouvrement contentieux des charges
- Établissement de l’état daté lors d’une vente, plafonné à 380 € TTC
- Suivi de travaux d’ampleur
Art. Annexe 2 — Décret du 26 mars 2015
Les prestations particulières pouvant être facturées en sus du forfait de gestion courante sont limitativement énumérées. Toute prestation non listée doit être incluse dans le forfait.
⚠️ Point de vigilance
Un syndic qui facture en prestation particulière un acte absent de la liste du décret commet une facturation irrégulière. Confrontez systématiquement chaque ligne de facturation supplémentaire à l’annexe 2 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
5. Les obligations d’information et de communication
Le contrat type doit préciser les modalités de communication entre le syndic et les copropriétaires :
- Jours et heures d’ouverture ou de disponibilité
- Accès à l’extranet copropriété, obligatoire depuis la loi ALUR
- Modalités de convocation et de notification des documents
💡 Exemple concret — Résidence Les Thermes Basques, Biarritz (64200)
La copropriété Les Thermes Basques, 26 lots à Biarritz, reçoit son nouveau contrat de syndic avant l’AG de juin 2026. Le conseil syndical vérifie point par point : carte professionnelle du syndic, garantie financière auprès d’un organisme agréé, forfait à 195 € HT par lot et par an, liste des prestations particulières conforme au décret. Le contrat est validé et soumis au vote en AG, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce que le décret du 22 décembre 2025 a changé
Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a apporté deux modifications importantes au contrat type. Tout mandat conclu ou renouvelé depuis cette date doit les intégrer.
Notification électronique par défaut
Le contrat doit désormais mentionner que la notification électronique est le mode par défaut pour les communications : convocations d’AG, procès-verbaux et documents de gestion. Les copropriétaires qui souhaitent maintenir la voie postale doivent en faire la demande expresse auprès du syndic.
Le syndic est par ailleurs tenu de collecter et de conserver les adresses électroniques des copropriétaires, conformément à l’article 65 du décret du 17 mars 1967 tel que modifié.
Gestion de l’emprunt collectif dans les prestations particulières
Depuis cette réforme, la constitution et le suivi d’un emprunt collectif figurent explicitement parmi les prestations particulières autorisées. Le syndic peut facturer en supplément :
- Le montage du dossier d’emprunt
- Le suivi individualisé des contributions de chaque copropriétaire
- La gestion des appels de fonds dédiés au remboursement
- L’intégration dans l’état daté lors des mutations
Cette évolution accompagne la montée en puissance des Plans Pluriannuels de Travaux (PPT). Sur la Côte Basque, où de nombreuses résidences balnéaires datent des années 1960-1980, l’emprunt collectif peut devenir un outil courant pour financer un ravalement de façade ou une mise aux normes énergétiques.
Ce qui peut et ne peut pas être négocié
| Élément du contrat | Négociable ? |
|---|---|
| Montant du forfait annuel HT et TTC | Oui, librement négocié |
| Tarif des prestations particulières autorisées | Oui, dans la limite du raisonnable |
| Liste des prestations particulières | Non, elle est fixée par le décret 2015-342 |
| Durée maximale du mandat, 3 ans | Non, plafond légal |
| Modèle du contrat type | Non, toute dérogation est réputée non écrite |
| Plafond de l’état daté, 380 € TTC | Non, plafond légal infranchissable |
| Mode de notification électronique ou postal | Postal maintenu sur demande expresse |
La marge de manœuvre réelle porte donc sur le montant du forfait et le tarif des prestations particulières. C’est sur ces deux leviers que doit se concentrer la mise en concurrence lors de l’assemblée générale.
Vous souhaitez changer de syndic sur la Côte Basque ? Gentil Syndic vous fournit un contrat transparent, conforme au décret 2015 mis à jour en 2025, avec un forfait annuel clair et sans frais cachés. Réponse sous 48h.
Demander un devis →Les 4 clauses abusives à repérer
Certains contrats comportent encore des clauses non conformes. Voici les plus fréquentes.
1. Facturation d’actes courants en prestation particulière
Par exemple : “visite annuelle de l’immeuble” ou “envoi de relance de charges” facturés en supplément alors qu’ils relèvent de la gestion courante incluse dans le forfait.
2. Clause de renouvellement automatique
Nulle de plein droit. Le renouvellement requiert un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
3. Honoraires de mutation supérieurs à 380 € TTC
Le plafond légal de l’état daté est fixé par décret. Tout dépassement est irrégulier et doit être contesté.
4. Absence de garantie financière ou garantie insuffisante
Vérifiez que le montant garanti est proportionnel aux fonds détenus par le syndic pour votre copropriété. Une garantie insuffisante peut laisser les copropriétaires sans recours en cas de défaillance.
🚫 Erreur fréquente
Ne vous contentez pas de vérifier le montant du forfait annuel. Un contrat apparemment compétitif peut devenir coûteux si les prestations particulières sont surfacturées ou si des actes de gestion courante sont facturés en supplément. La comparaison doit toujours porter sur le contrat complet.
Comment vérifier votre contrat en 5 étapes
Étape 1 — Récupérez le contrat actuel
Il doit être consultable sur l’extranet syndic à tout moment. Si vous n’y avez pas accès, c’est déjà une irrégularité à signaler au conseil syndical.
Étape 2 — Comparez le forfait avec le marché
Demandez au moins 3 devis lors de la mise en concurrence obligatoire avant chaque renouvellement de mandat. Sur la Côte Basque, Gentil Syndic peut établir un devis comparatif en 24h.
Étape 3 — Vérifiez les prestations particulières
Listez toutes les prestations facturées en supplément lors des deux derniers exercices. Confrontez chaque ligne à l’annexe 2 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Étape 4 — Contrôlez les garanties professionnelles
Carte professionnelle, assurance RC, garantie financière : les trois doivent figurer avec leurs références précises. En cas de doute, vérifiez la carte sur le registre national des professionnels de l’immobilier.
Étape 5 — Identifiez la date d’échéance
Assurez-vous que l’assemblée générale sera convoquée avant cette date pour voter le renouvellement ou le changement de syndic. Le délai de convocation minimal est de 21 jours.
Art. 9 — Décret du 17 mars 1967
Sauf urgence, la convocation de l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.
Spécificités Côte Basque à connaître
La Côte Basque concentre des spécificités immobilières qui influencent directement le contenu et le prix du contrat de syndic.
Résidences secondaires. Sur des communes comme Biarritz ou Bidart, une part significative des copropriétaires réside hors Pays Basque. Le contrat doit être clair sur les modalités de communication, les procurations, les notifications électroniques et la réactivité en cas d’urgence.
Parc immobilier vieillissant. Les résidences des années 1960-1980 entrent dans une phase de travaux importants : ravalement, isolation, étanchéité, mise aux normes. Vérifiez les honoraires sur travaux et les prestations liées aux dossiers de subventions.
Contraintes ABF et PLU. À Bayonne, Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz, certains immeubles sont soumis à des contraintes patrimoniales. Un contrat de syndic doit permettre un suivi sérieux des autorisations, devis, délais administratifs et travaux votés.
Pour aller plus loin sur les frais liés au contrat, consultez notre guide sur les honoraires de syndic de copropriété.