À quoi sert l'assemblée générale de copropriété ?
L'assemblée générale (AG) est l'organe souverain de la copropriété. C'est le seul lieu où les copropriétaires exercent collectivement leurs droits : voter le budget, décider de travaux, désigner ou révoquer le syndic, modifier le règlement de copropriété. Aucune décision majeure ne peut être prise en dehors de l'AG — ni par le syndic seul, ni par le conseil syndical.
La loi du 10 juillet 1965 impose la tenue d'au moins une AG par an, appelée AG ordinaire, dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Des AG extraordinaires peuvent être convoquées en dehors de ce calendrier pour traiter d'urgences ou de sujets spécifiques.
Comprendre le fonctionnement d'une AG — ses règles de convocation, ses majorités, ses droits et ses délais — est indispensable pour tout copropriétaire qui veut peser sur les décisions qui concernent son immeuble. Ce guide fait le tour complet du sujet.
La convocation à l'AG : délais, contenu et envoi
Le délai légal de 21 jours
La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la date de l'AG. Ce délai est un minimum légal — en pratique, les syndics professionnels l'envoient souvent 4 à 6 semaines à l'avance pour permettre à tous les copropriétaires de s'organiser, notamment ceux qui ne résident pas sur place. Une convocation envoyée trop tard (moins de 21 jours) entraîne la nullité de l'AG et de toutes ses décisions.
Le contenu obligatoire de la convocation
La convocation doit impérativement comporter les éléments suivants :
- L'ordre du jour détaillé, avec toutes les résolutions soumises au vote
- Le lieu, la date et l'heure de l'AG
- Les documents nécessaires à l'examen de chaque résolution (comptes, devis, contrats, etc.)
- Le formulaire de vote par correspondance
- La liste des copropriétaires et leur répartition de charges
- Le projet de budget prévisionnel (pour l'AG ordinaire)
Un point ne figurant pas à l'ordre du jour ne peut pas être soumis au vote le jour de l'AG. C'est une règle d'ordre public : les copropriétaires doivent pouvoir préparer leur vote en connaissance de cause.
Comment inscrire un point à l'ordre du jour ?
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'un point à l'ordre du jour en faisant la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, suffisamment à l'avance pour que le syndic puisse l'intégrer dans la convocation. Le conseil syndical peut également inscrire des points à l'ordre du jour de sa propre initiative.
Déroulement de l'assemblée générale
L'ouverture de séance
L'AG commence par l'élection du bureau : un président de séance (souvent un copropriétaire élu à main levée), un secrétaire (généralement le syndic) et deux scrutateurs. Le bureau est responsable du bon déroulement des votes et de la rédaction du procès-verbal.
La feuille de présence est ensuite émargée : chaque copropriétaire présent signe, et les procurations sont remises au syndic. Cette feuille permet de calculer les droits de vote de chacun en tantièmes.
Le déroulement des votes
Chaque résolution inscrite à l'ordre du jour est soumise au vote selon la règle de majorité qui lui est applicable (article 24, 25 ou 26 — voir la section suivante). Le syndic présente chaque point, les copropriétaires débattent, puis le vote est ouvert. Les résultats sont consignés immédiatement dans le PV.
Les copropriétaires qui n'ont pas pu assister à l'AG peuvent avoir voté par correspondance avant la séance. Leurs voix sont comptabilisées dans le décompte de chaque résolution.
La représentation par procuration
Un copropriétaire absent peut se faire représenter par un mandataire de son choix : un autre copropriétaire, son conjoint, ou toute personne physique ou morale. Depuis la loi ELAN, il est possible de donner une procuration sans désigner de mandataire nommément — la procuration revient alors au président de séance. Chaque mandataire ne peut détenir plus de 3 procurations, sauf si le total des voix représentées n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
Les règles de majorité : articles 24, 25 et 26
C'est souvent le point qui génère le plus de confusion. En copropriété, il n'existe pas une seule majorité : la loi distingue trois seuils selon l'importance de la décision à prendre.
Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
Les absents ne comptent pas comme des votes négatifs.
Décisions concernées :
- Approbation des comptes et du budget
- Travaux d'entretien courant
- Autorisation d'absence du conseil syndical
- Décisions de gestion courante
Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents + représentés + absents).
Les absents comptent comme des votes négatifs : c'est la principale difficulté.
Décisions concernées :
- Désignation ou révocation du syndic
- Autorisation de travaux sur parties communes
- Délégation de pouvoirs au conseil syndical
- Installation d'équipements collectifs (visiophone, digicode, etc.)
Passerelle art. 25-1 : Si le projet obtient au moins 1/3 des voix sans atteindre la majorité absolue, l'AG peut immédiatement voter à nouveau à la majorité simple (art. 24).
Majorité en nombre de copropriétaires ET 2/3 des tantièmes au moins.
La plus exigeante — difficile à atteindre dans les grandes copropriétés.
Décisions concernées :
- Modification du règlement de copropriété
- Travaux comportant transformation ou amélioration
- Actes de disposition sur les parties communes
Le procès-verbal d'AG : rédaction, signature et notification
Contenu du procès-verbal
Le procès-verbal est le document officiel qui consigne toutes les décisions prises lors de l'AG. Il doit mentionner pour chaque résolution : le texte soumis au vote, le résultat du vote (nombre de voix pour, contre et abstentions, en tantièmes), et la conclusion (résolution adoptée ou rejetée). Il doit également noter les copropriétaires qui se sont déclarés opposants à chaque résolution — ce qui est important pour la procédure de contestation.
Signature et archivage
Le PV doit être signé séance tenante (ou juste après) par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. Il est ensuite annexé au registre des procès-verbaux de la copropriété, que le syndic doit conserver pendant toute la durée de son mandat et remettre à son successeur.
Notification aux copropriétaires
Le syndic doit notifier le PV à tous les copropriétaires opposants ou défaillants (absents) dans un délai de 2 mois suivant la tenue de l'AG. Cette notification fait courir le délai de 2 mois pendant lequel une contestation peut être engagée. Si le syndic tarde à notifier, ce délai ne commence pas à courir.
Contester une décision d'assemblée générale
Qui peut contester ?
Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre la résolution) ou défaillants (absents de l'AG) peuvent contester une décision. Les copropriétaires ayant voté pour ne peuvent pas revenir sur leur vote en contestant la décision. Les copropriétaires qui s'étaient abstenus peuvent contester, car l'abstention n'est pas un vote favorable.
Le délai de 2 mois
L'action en contestation doit être engagée dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal au copropriétaire concerné. Ce délai est un délai de forclusion strict : passé ce délai, la contestation n'est plus recevable, quelles que soient les irrégularités constatées. Il est donc indispensable d'agir rapidement.
Les motifs de contestation
Une contestation peut être fondée sur différents motifs : irrégularité de la convocation (délai non respecté, document manquant, point non inscrit à l'ordre du jour), application incorrecte d'une règle de majorité, violation d'une disposition légale, ou abus de majorité. Le tribunal judiciaire est la juridiction compétente.
L'assemblée générale extraordinaire
Une AG extraordinaire est une AG convoquée en dehors du calendrier annuel habituel. Elle peut être déclenchée dans trois situations :
- Par le syndic, à sa propre initiative ou à la demande du conseil syndical
- Par le conseil syndical, par délibération
- Par un quart des copropriétaires en tantièmes, qui peuvent mettre en demeure le syndic de convoquer l'AG. Si le syndic refuse ou ne donne pas suite dans un délai de 8 jours, ils peuvent convoquer l'AG eux-mêmes.
L'AG extraordinaire obéit aux mêmes règles de convocation (délai de 21 jours) et de majorité que l'AG ordinaire. Elle est souvent utilisée pour des travaux urgents, un changement de syndic en cours de mandat, ou une décision qui ne peut pas attendre l'AG annuelle. Les frais d'une AG extraordinaire (honoraires du syndic pour sa tenue) sont imputés sur les charges communes.
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