📋 En résumé
- La mise en concurrence du syndic consiste à présenter plusieurs projets de contrats avant le vote de désignation en assemblée générale.
- L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cette mise en concurrence par le conseil syndical, avec projets de contrats conformes au contrat type et fiches d’information.
- Le projet de contrat du syndic candidat doit être joint à la convocation lorsque l’AG doit désigner le syndic.
- La désignation du syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- Sur la Côte Basque, comparez aussi la disponibilité locale, le suivi des travaux, la gestion saisonnière et la reprise des archives.
Un modèle mise en concurrence syndic ne doit pas être une simple demande de devis. Pour être utile en copropriété, il doit permettre d’obtenir des contrats comparables, de préparer l’ordre du jour et de sécuriser le vote en assemblée générale.
La difficulté vient souvent de là : les copropriétaires demandent “un autre syndic”, mais la convocation d’AG doit contenir les bonnes pièces. Sans projet de contrat, sans fiche d’information et sans résolution claire, le vote peut devenir fragile.
Ce guide fournit un modèle de courrier, un projet de résolution, une grille de comparaison et le calendrier à suivre. Il s’adresse aux conseils syndicaux et copropriétaires qui veulent changer de syndic de copropriété, notamment sur la Côte Basque : Biarritz (64200), Bayonne (64100), Anglet (64600), Bidart (64210) ou Saint-Jean-de-Luz (64500).
Modèle de courrier de mise en concurrence du syndic
Ce modèle sert à demander une proposition complète à un syndic candidat. Il peut être envoyé par le président du conseil syndical, un membre du conseil syndical mandaté ou un copropriétaire qui prépare l’inscription d’un contrat concurrent à l’ordre du jour.
Adaptez les passages entre crochets. L’objectif est d’obtenir un dossier exploitable en AG, pas seulement un prix par lot.
[Nom du conseil syndical / Nom du copropriétaire]
[Adresse]
[Code postal] [Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du syndic candidat]
[Adresse]
[Code postal] [Ville]
Objet : demande de proposition de contrat de syndic pour mise en concurrence
[Ville], le [date]
Madame, Monsieur,
Le conseil syndical de la copropriété [nom de la résidence], située [adresse complète],
souhaite mettre en concurrence le contrat de syndic en vue de la prochaine assemblée générale.
La copropriété comprend :
- [nombre] lots principaux ;
- [nombre] lots secondaires, le cas échéant ;
- [nombre] bâtiments ;
- [ascenseur / parking / espaces verts / chauffage collectif / piscine / autres équipements] ;
- une assemblée générale annuelle habituellement organisée en [mois] ;
- [travaux en cours ou projets connus : ravalement, toiture, audit énergétique, sinistre, impayés].
Nous vous remercions de nous transmettre une proposition complète comprenant :
1. votre projet de contrat de syndic conforme au contrat type réglementaire ;
2. la fiche d'information sur le prix et les prestations proposées ;
3. le montant du forfait annuel TTC ;
4. le détail des prestations particulières facturables ;
5. vos modalités de reprise des archives et de transition ;
6. vos outils de suivi en ligne pour le conseil syndical et les copropriétaires ;
7. vos références ou expériences sur des copropriétés comparables.
La proposition doit pouvoir être jointe à la convocation de la prochaine assemblée générale,
conformément aux règles applicables à la désignation du syndic.
Merci de nous indiquer également :
- le nombre de gestionnaires dédiés ;
- le délai moyen de réponse aux demandes ;
- votre disponibilité pour visiter l'immeuble avant remise de l'offre ;
- votre capacité à intervenir sur le secteur [Biarritz / Bayonne / Anglet / autre ville].
Nous souhaitons recevoir votre proposition au plus tard le [date limite],
afin de permettre au conseil syndical de comparer les offres avant transmission au syndic en place.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
[Signature]
[Nom et qualité : président du conseil syndical / membre du conseil syndical / copropriétaire]Projet de résolution à joindre à l’ordre du jour
Une fois le syndic candidat choisi, la copropriété doit demander l’inscription de la résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Résolution n°[x] - Désignation du syndic de copropriété
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance :
- du contrat du syndic actuellement en fonction ;
- du projet de contrat proposé par [nom du syndic candidat] ;
- de la fiche d'information sur le prix et les prestations proposées ;
- de l'avis du conseil syndical, le cas échéant ;
décide de désigner [nom du syndic candidat] en qualité de syndic de la copropriété
[nom de la résidence], sise [adresse complète], pour une durée de [durée du mandat].
Le contrat prendra effet le [date] et prendra fin le [date].
Cette résolution est soumise à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.Quelles pièces demander aux syndics candidats ?
La mise en concurrence n’a de valeur que si les offres sont comparables. Une proposition orale ou un tarif isolé ne suffit pas.
| Pièce à demander | Pourquoi c’est important | À vérifier |
|---|---|---|
| Projet de contrat de syndic | C’est la base juridique du mandat | Durée, forfait, prestations incluses, frais particuliers |
| Fiche d’information prix/prestations | Elle facilite la comparaison | Cohérence avec le contrat et les honoraires annoncés |
| Attestation d’assurance RCP | Le syndic professionnel doit être assuré | Validité, nom de l’assureur, activité couverte |
| Garantie financière | Indispensable pour un syndic professionnel manipulant des fonds | Montant et organisme garant |
| Méthode de reprise des archives | La transition conditionne la continuité de gestion | Planning, liste des documents, suivi des manquants |
| Organisation locale | Le prix ne dit rien de la réactivité | Gestionnaire dédié, visites, présence sur le secteur |
| Accès en ligne | Utile pour le conseil syndical et les copropriétaires | Documents, tickets, suivi des demandes, transparence |
Sur la Côte Basque, ajoutez des questions concrètes : gestion des résidences secondaires, sinistres liés à l’humidité, ravalements en zone visible, échanges avec les entreprises locales, contraintes ABF ou PLU dans les centres anciens.
Ce que dit la loi sur la mise en concurrence du syndic
Art. 21 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic avant l'assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel. Ces projets doivent être conformes au contrat type et accompagnés de la fiche d'information prévue par l'article 18-1 A.
La loi n’impose pas de choisir le moins cher. Elle organise l’information de l’assemblée avant la désignation du syndic professionnel. Le conseil syndical peut donc comparer le prix, mais aussi la qualité de gestion, les outils, la disponibilité, les modalités de transition et les prestations réellement incluses.
Le contrat type de syndic a été défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, qui a intégré une annexe au décret n°67-223 du 17 mars 1967. Cette structure rend la comparaison plus lisible : forfait annuel, prestations particulières, frais imputables à certains copropriétaires, durée du mandat et conditions de rémunération.
La mise en concurrence n’est pas obligatoire dans toutes les situations. L’article 21 précise aussi que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic. Il prévoit notamment que l’assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, si cette demande a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée précédente. Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
Art. 11 — Décret du 17 mars 1967
Le ou les projets de contrat de syndic, accompagnés de la fiche d'information prévue par l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour lorsque l'assemblée est appelée à désigner le syndic.
Le délai de convocation reste central. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, que la convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée.
Art. 25 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
La désignation ou la révocation du syndic est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Comment comparer les contrats de syndic ?
Le tarif annuel compte, mais il ne suffit jamais. Un contrat peut sembler bas puis multiplier les prestations particulières. À l’inverse, un forfait légèrement supérieur peut inclure plus de suivi, de transparence et de disponibilité.
| Critère | Question à poser | Signal favorable | Signal d’alerte |
|---|---|---|---|
| Forfait annuel | Que couvre exactement le forfait ? | AG, budget, appels de fonds, suivi courant inclus | Beaucoup d’actes courants facturés hors forfait |
| Prestations particulières | Quels frais sont facturés à part ? | Liste claire, cohérente avec le contrat type | Tarifs flous ou difficiles à comparer |
| Réactivité | Quel délai de réponse est annoncé ? | Engagement écrit ou process de suivi | Aucune visibilité sur les demandes |
| Gestion locale | Qui visite l’immeuble et quand ? | Visite avant proposition, interlocuteur identifié | Offre envoyée sans connaître la copropriété |
| Transition | Comment les archives sont reprises ? | Checklist, calendrier, suivi en ligne | ”On verra après le vote” |
| Travaux | Comment sont suivis devis et chantiers ? | Tableaux de suivi, comptes rendus, relances | Pas de méthode sur les prestataires |
| Digital | Que voit le conseil syndical ? | Dashboard, documents, demandes, historique | Simple boîte mail sans traçabilité |
Pour approfondir la procédure complète, consultez aussi notre guide sur le délai de changement de syndic et notre page syndic Biarritz si votre immeuble est situé à Biarritz ou dans le BAB.
Exemple concret sur la Côte Basque
💡 Exemple concret — Résidence Les Tamaris, Biarritz (64200)
La résidence Les Tamaris compte 18 lots, dont plusieurs appartements occupés seulement pendant les vacances. Le conseil syndical prépare l’AG de septembre 2026. Il demande trois propositions de syndic en juin, avec visite de l’immeuble, fiche d’information et contrat type. Une offre est moins chère de 20 euros par lot, mais facture plusieurs prestations de suivi travaux. Gentil Syndic propose un forfait plus lisible, un dashboard de suivi et une reprise d’archives planifiée. Le conseil syndical joint deux contrats à la convocation et recommande l’offre la plus adaptée à la résidence.
Dans ce cas, la meilleure décision ne repose pas uniquement sur le prix. Pour une copropriété balnéaire, la réactivité pendant la saison, la gestion des sinistres, les travaux de façade et la communication avec des copropriétaires absents pèsent lourd.
La Communauté d’Agglomération Pays Basque, les communes littorales des Pyrénées-Atlantiques (64) et les centres anciens comme Bayonne ou Saint-Jean-de-Luz ajoutent des contraintes concrètes : accès artisans, règles de PLU, secteurs soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, humidité côtière, période touristique.
Pour une copropriété à Bayonne ou Anglet, voyez aussi nos pages locales : syndic Bayonne et syndic Anglet.
Vous souhaitez changer de syndic sur la Côte Basque ? Gentil Syndic vous accompagne dans la mise en concurrence, la préparation de l'AG et la reprise des archives. Réponse sous 48h.
Demander un devis →Les erreurs à éviter
Demander seulement un prix par lot
Le prix au lot donne un repère, mais il ne permet pas de choisir un syndic. Demandez toujours le contrat complet, la fiche d’information et la liste des prestations particulières.
À titre indicatif, les honoraires courants observés pour un syndic professionnel varient souvent selon la taille, les équipements, les impayés, les travaux et la complexité de la copropriété. Pour une résidence de la Côte Basque, une fourchette de 160 à 280 euros par lot et par an peut être réaliste, mais elle doit toujours être vérifiée avec un devis adapté à l’immeuble.
Envoyer le contrat concurrent trop tard
Si le syndic reçoit le dossier après la préparation de la convocation, la question peut être reportée. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour, mais si la demande arrive trop tard, elle peut être portée à l’assemblée suivante.
Comparer des contrats incomplets
Un contrat sans fiche d’information, sans durée précise ou sans détail des prestations particulières doit être complété avant d’être présenté. Le conseil syndical doit pouvoir expliquer son avis aux copropriétaires.
Oublier la date de transition
La résolution doit fixer la date de prise d’effet du nouveau mandat. Sans date claire, la copropriété peut se retrouver dans une transition confuse : ancien syndic encore sollicité, nouveau syndic sans archives, prestataires sans interlocuteur.
Ne pas préparer les copropriétaires absents
Sur la Côte Basque, beaucoup de copropriétaires vivent loin de l’immeuble. Envoyez une note de synthèse avant l’AG : prix, différences de service, enjeux locaux, recommandation du conseil syndical. Cela facilite les pouvoirs et le vote par correspondance.
🚫 Erreur fréquente
Ne présentez pas la mise en concurrence comme une sanction. Même si le syndic actuel déçoit, le dossier doit rester factuel : contrats, prestations, délais, suivi, transparence, qualité de transition. Un vote mieux documenté est plus solide.
Comment procéder concrètement ?
1. Relire le contrat du syndic actuel
Vérifiez la date de fin du mandat, le forfait annuel, les prestations particulières et les conditions de transition. Si le mandat arrive bientôt à échéance, anticipez au moins deux à trois mois avant l’assemblée.
2. Définir les besoins de la copropriété
Listez les vrais sujets : impayés, travaux, ascenseur, ravalement, humidité, sinistres, copropriétaires absents, besoin de dashboard, suivi des prestataires. Cette étape évite de comparer des offres hors sujet.
3. Demander deux ou trois propositions
Envoyez le modèle de courrier à plusieurs syndics. Demandez une visite de l’immeuble. Une offre sérieuse doit comprendre le contexte avant de proposer un forfait.
4. Comparer avec une grille commune
Utilisez le tableau ci-dessus. Ajoutez une colonne “avis du conseil syndical” et une colonne “questions restantes”. Le prix doit être lu avec les prestations incluses.
5. Transmettre le dossier au syndic actuel
Envoyez la demande d’inscription à l’ordre du jour avec le ou les projets de contrats à joindre à la convocation. Gardez une preuve d’envoi.
Art. 10 — Décret du 17 mars 1967
À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
6. Préparer le vote
Expliquez la recommandation avant l’AG. Le jour du vote, la désignation du syndic est soumise à la majorité de l’article 25. Si les règles de second vote sont réunies, l’article 25-1 peut permettre un second vote immédiat.
7. Organiser la reprise des archives
Après le vote, le nouveau syndic doit récupérer les documents, les accès et les fonds. Chez Gentil Syndic, cette reprise est suivie en ligne avec les pièces reçues, les éléments manquants et les relances.