📋 En résumé
- La convocation AG honoraires syndic doit être envoyée au moins 21 jours avant l’assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement.
- Les honoraires de gestion courante du syndic sont forfaitaires : ils sont votés avec le contrat de syndic.
- Les honoraires spécifiques sur travaux doivent être votés lors de la même AG que les travaux concernés, selon les mêmes règles de majorité, et être exprimés en pourcentage du montant HT des travaux.
- Depuis le 25 décembre 2025, les notifications électroniques sont sécurisées par les articles 64 à 64-9 du décret du 17 mars 1967, avec option postale sur demande.
- Sur la Côte Basque, la convocation doit être très claire sur les travaux, car les ravalements, toitures, humidité côtière et contraintes ABF peuvent faire monter les honoraires annexes.
Une convocation AG honoraires syndic mal rédigée peut fragiliser le vote. Le sujet paraît simple : approuver le contrat du syndic, renouveler son mandat ou voter ses honoraires sur travaux. En pratique, les copropriétaires doivent recevoir les bonnes pièces avant l’assemblée générale, avec une résolution claire et un délai de convocation respecté.
Ce modèle s’adresse au conseil syndical, au syndic en place et aux copropriétaires qui veulent préparer une assemblée générale propre. Il permet de voter les honoraires du syndic sans ambiguïté : forfait annuel, prestations particulières, honoraires de travaux, mise en concurrence et changement de syndic si les tarifs ne sont plus acceptables.
Il est particulièrement utile sur la Côte Basque, où les copropriétés de Biarritz (64200), Bayonne (64100), Anglet (64600), Saint-Jean-de-Luz (64500), Bidart (64210) ou Hendaye (64700) doivent souvent arbitrer entre travaux lourds, résidences secondaires et attentes élevées de réactivité.
Modèle de convocation AG pour voter les honoraires du syndic
Ce modèle peut être adapté pour une AG ordinaire ou extraordinaire. Il est volontairement précis sur les pièces jointes, car c’est souvent là que les contestations commencent.
[Nom du syndic / société de syndic]
[Adresse]
[Code postal] [Ville]
[Carte professionnelle n° ...]
[Assurance RCP / Garantie financière]
[Nom du copropriétaire]
[Adresse de notification]
[Code postal] [Ville]
[Ville], le [date d'envoi]
Lettre recommandée électronique / Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
Objet : convocation à l'assemblée générale de la copropriété [nom de la résidence]
avec vote des honoraires du syndic
Madame, Monsieur,
Nous vous convoquons à l'assemblée générale [ordinaire / extraordinaire]
du syndicat des copropriétaires de la résidence [nom], située [adresse complète],
qui se tiendra :
Date : [jour, date]
Heure : [heure]
Lieu : [adresse / salle / modalités de visioconférence si prévues]
Conformément à l'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
la présente convocation vous est notifiée au moins 21 jours avant la date de réunion.
ORDRE DU JOUR
1. Désignation du président de séance, du secrétaire et du ou des scrutateurs.
2. Approbation des comptes de l'exercice clos le [date], le cas échéant.
3. Vote du budget prévisionnel [année], le cas échéant.
4. Vote du contrat de syndic et de ses honoraires forfaitaires.
5. Vote des honoraires spécifiques du syndic liés aux travaux [nature des travaux],
si les travaux sont soumis à la même assemblée générale.
6. Questions diverses ne donnant pas lieu à vote.
Les projets de résolutions, le projet de contrat de syndic, la fiche d'information
sur le prix et les prestations, ainsi que les devis ou documents utiles sont joints
à la présente convocation.
Les pièces justificatives des charges seront consultables [lieu / espace en ligne],
le [date], de [heure] à [heure].
Vous pouvez voter par correspondance avec le formulaire joint ou donner pouvoir
à un mandataire de votre choix.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
[Nom, qualité, signature]
Pièces jointes :
1. Ordre du jour et projets de résolutions
2. Projet de contrat de syndic
3. Fiche d'information prix/prestations du syndic
4. Grille des prestations particulières
5. Devis travaux et conditions essentielles des marchés, si concernés
6. Formulaire de vote par correspondance
7. Formulaire de pouvoir
8. Annexes comptables, si l'AG approuve les comptes ou le budgetQuelle résolution inscrire à l’ordre du jour ?
Le libellé de la résolution dépend de ce que la copropriété vote réellement. Il ne faut pas mélanger les honoraires forfaitaires du mandat et les honoraires spécifiques sur travaux.
Résolution pour les honoraires forfaitaires du contrat de syndic
Résolution n°[x] - Approbation du contrat de syndic et de ses honoraires forfaitaires
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance :
- du projet de contrat de syndic conforme au contrat type réglementaire ;
- de la fiche d'information sur le prix et les prestations proposées ;
- de l'avis du conseil syndical, le cas échéant ;
décide de désigner [nom du syndic] en qualité de syndic de la copropriété
[nom de la résidence], sise [adresse], pour une durée de [durée].
Le forfait annuel de gestion courante est fixé à [montant] € TTC,
soit [montant] € TTC par lot principal à titre indicatif.
Le contrat prendra effet le [date] et prendra fin le [date].
Cette résolution est soumise à la majorité de l'article 25
de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.Résolution pour les honoraires spécifiques sur travaux
Résolution n°[x] - Honoraires spécifiques du syndic pour le suivi des travaux
L'assemblée générale, après avoir voté la réalisation des travaux de [nature]
pour un montant de [montant] € HT, décide de confier au syndic le suivi administratif
des travaux dans les conditions prévues au contrat.
Les honoraires spécifiques du syndic sont fixés à [x] % du montant HT des travaux,
soit un montant estimatif de [montant] € HT, soit [montant] € TTC.
Ce taux est dégressif selon l'importance des travaux et s'applique uniquement
aux travaux votés par la présente assemblée.
Cette résolution est votée selon les mêmes règles de majorité que les travaux concernés,
conformément à l'article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.Ce que dit la loi sur les honoraires du syndic
Art. 9 — Décret du 17 mars 1967
La convocation indique le lieu, la date, l'heure de la réunion, l'ordre du jour et les modalités de consultation des pièces justificatives. Sauf urgence, elle est notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale.
Le délai de 21 jours se calcule avant la date de l’assemblée générale. Depuis la réforme entrée en vigueur le 25 décembre 2025, les notifications électroniques sont expressément encadrées : le délai court à partir du lendemain de la transmission de l’avis électronique par le prestataire de confiance. Le copropriétaire conserve la possibilité de demander une notification par voie postale.
Art. 18-1 A — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
La rémunération du syndic est forfaitaire pour sa mission courante. Une rémunération spécifique peut être prévue pour certaines prestations particulières et pour les travaux votés en assemblée générale, à condition d'être votée lors de la même assemblée et exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux.
Les honoraires du syndic professionnel sont soumis au vote de l’assemblée générale lorsque le contrat est approuvé. La gestion courante doit prendre la forme d’un forfait. Les prestations particulières restent possibles, mais elles doivent correspondre aux cas prévus par le contrat type, issu notamment du décret n°2015-342 du 26 mars 2015.
Art. 11 — Décret du 17 mars 1967
Le projet de contrat de syndic et la fiche d'information sur le prix et les prestations sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale est appelée à désigner le syndic.
La convocation doit joindre les pièces permettant aux copropriétaires d’apprécier la portée des décisions : projets de contrats, devis, documents comptables, formulaire de vote par correspondance et informations nécessaires à la consultation des charges.
Pièces à joindre à la convocation
Une convocation valable ne se limite pas à une date et à un ordre du jour. Pour voter les honoraires du syndic, les copropriétaires doivent pouvoir comparer et comprendre.
| Pièce à joindre | Quand l’ajouter ? | Pourquoi c’est important |
|---|---|---|
| Projet de contrat de syndic | Vote ou renouvellement du mandat | Il fixe le forfait, la durée, les prestations et les frais particuliers |
| Fiche d’information prix/prestations | Vote d’un syndic professionnel | Elle permet de comparer les offres selon un format standardisé |
| Grille des prestations particulières | Toujours utile | Elle évite les mauvaises surprises hors forfait |
| Devis travaux | Si honoraires sur travaux | Le taux du syndic se calcule sur le montant HT des travaux |
| Projet de résolution | Toujours | La décision doit pouvoir être votée clairement |
| Avis du conseil syndical | Si le conseil a comparé les offres | Il éclaire les copropriétaires avant le vote |
| Formulaire de vote par correspondance | Obligatoire avec la convocation | Il permet aux absents de voter |
| Pouvoir de représentation | Recommandé | Il facilite la participation des copropriétaires absents |
Sur une résidence secondaire à Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz, le vote par correspondance et les pouvoirs sont décisifs. Beaucoup de copropriétaires ne vivent pas sur place. Une convocation claire réduit donc les contestations et améliore la participation.
Tableau pratique : quelle majorité pour quels honoraires ?
| Décision votée en AG | Exemple | Majorité à prévoir | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Désignation ou renouvellement du syndic | Contrat annuel avec forfait de 6 800 € TTC | Article 25 de la loi de 1965 | Joindre contrat + fiche prix/prestations |
| Honoraires sur travaux | 3 % du montant HT pour un ravalement | Même majorité que les travaux | Voter les honoraires à la même AG que les travaux et mentionner le montant HT/TTC |
| AG supplémentaire à la demande de copropriétaires | AG dédiée à un changement de syndic | Frais prévisionnels selon article 8-1 du décret de 1967 | Le syndic informe des frais dans les 15 jours |
| Convention hors mandat de syndic | Prestation séparée avec lien juridique | Majorité des voix exprimées des présents, représentés ou votants par correspondance | Ne pas l’intégrer dans le contrat de syndic |
| Mise en concurrence d’un nouveau syndic | Contrat Gentil Syndic vs syndic actuel | Vote final article 25 | Joindre les projets avant l’AG |
Exemple concret sur la Côte Basque
💡 Exemple concret — Résidence Les Vagues, Anglet (64600)
La résidence fictive Les Vagues, 28 lots, prépare un ravalement en front de mer. Les devis travaux s’élèvent à 92 000 € HT. Le syndic propose 4 % HT d’honoraires spécifiques, soit 3 680 € HT, en plus de son forfait annuel de 6 200 € TTC.
Le conseil syndical demande que la convocation distingue deux résolutions : le vote des travaux et le vote des honoraires spécifiques. Les devis, le taux d’honoraires, le projet de résolution et le formulaire de vote par correspondance sont joints. La convocation est envoyée par notification électronique sécurisée 24 jours avant l’AG, avec rappel de l’option postale pour les copropriétaires qui l’ont demandée.
Cette approche protège le vote. Les copropriétaires savent ce qu’ils votent, sur quelle base et selon quelle majorité. C’est particulièrement important dans le BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz), au sein de la Communauté d’Agglomération Pays Basque, où les travaux de façade, toiture, étanchéité et ventilation sont fréquents à cause de l’humidité côtière.
Dans les centres anciens de Bayonne ou de Saint-Jean-de-Luz, il faut aussi anticiper les contraintes ABF, les règles de PLU et les échanges avec la mairie. Ces éléments ne justifient pas automatiquement un honoraire élevé, mais ils peuvent expliquer une mission de suivi plus structurée.
Vous souhaitez vérifier une convocation ou changer de syndic sur la Côte Basque ? Gentil Syndic vous accompagne dans la préparation de l'AG, la comparaison des contrats et la reprise des archives. Réponse sous 48h.
Demander un devis →Les risques : les erreurs qui fragilisent le vote
🚫 Erreur fréquente
Ne faites pas voter une ligne vague du type “honoraires du syndic : approuvé”. La résolution doit préciser s’il s’agit du forfait du contrat, d’une prestation particulière ou d’honoraires sur travaux.
Les erreurs les plus fréquentes sont simples, mais coûteuses :
- envoyer la convocation moins de 21 jours avant l’AG ;
- oublier la fiche d’information prix/prestations du syndic candidat ;
- faire voter des honoraires sur travaux sans devis travaux annexé ;
- voter le taux d’honoraires après le vote des travaux, lors d’une AG séparée ;
- ne pas exprimer le taux sur le montant HT des travaux ;
- mélanger honoraires forfaitaires, frais particuliers et honoraires travaux ;
- ne pas prévoir le vote par correspondance pour les copropriétaires absents ;
- ignorer les demandes de notification postale formulées par certains copropriétaires.
Ces erreurs alimentent les contestations. Elles créent aussi une perte de confiance, surtout lorsque les copropriétaires ont déjà le sentiment de payer trop cher leur syndic.
Comment procéder concrètement ?
- Vérifiez le sujet du vote. S’agit-il du renouvellement du contrat de syndic, d’un changement de syndic ou d’honoraires sur travaux ?
- Préparez les pièces. Contrat, fiche prix/prestations, devis, grille des frais particuliers, projet de résolution.
- Contrôlez le délai. La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant l’AG, sauf urgence.
- Séparez les résolutions. Une résolution pour le contrat, une résolution pour les travaux, une résolution pour les honoraires spécifiques.
- Comparez avant de voter. Si les honoraires paraissent élevés, demandez une mise en concurrence et consultez la page changer de syndic de copropriété.
- Gardez une preuve de notification. LRE, prestataire de confiance, LRAR ou émargement selon le mode utilisé.
- Préparez la transition si le vote change le syndic. Reprise des archives, accès au compte bancaire, contrats fournisseurs et extranet.
Gentil Syndic accompagne les copropriétés de la Côte Basque avec une approche locale et transparente : dashboard copropriétaire, suivi des demandes, préparation de l’AG et reprise des archives. Pour un immeuble à Biarritz, Bayonne ou Anglet, l’enjeu n’est pas seulement de réduire le forfait. Il faut surtout savoir ce qui est inclus, ce qui est optionnel et ce qui doit être voté.