📋 En résumé
- Le diagnostic technique global copropriété évalue le bâti, les équipements communs, la conformité réglementaire, la gestion technique et la performance énergétique.
- Il est obligatoire avant la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation construit depuis plus de 10 ans et dans certaines procédures administratives liées à des désordres.
- Pour une copropriété existante, l’assemblée générale se prononce sur sa réalisation à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
- Le DTG donne une liste de travaux et une évaluation sommaire des coûts, en particulier pour les travaux à prévoir dans les 10 prochaines années.
- En 2026, il doit être articulé avec le DPE collectif, le PPPT et le fonds de travaux, sans être confondu avec eux.
Le diagnostic technique global copropriété est un état des lieux structuré de l’immeuble. Il aide les copropriétaires à comprendre ce qui doit être entretenu, réparé ou amélioré avant qu’une urgence ne transforme un chantier maîtrisable en dépense subie.
Sur la Côte Basque, cette démarche prend une dimension très concrète. Une résidence balnéaire de Biarritz (64200), un immeuble ancien du centre de Bayonne (64100) ou une copropriété du BAB à Anglet (64600) ne vieillissent pas dans les mêmes conditions. Embruns, humidité, façades exposées, toitures, équipements collectifs et occupation saisonnière doivent être regardés ensemble.
Qu’est-ce qu’un diagnostic technique global en copropriété ?
Le DTG est une analyse globale de l’immeuble, et non une simple visite de façade. Le professionnel examine les parties communes et les équipements communs, étudie les documents disponibles et met en évidence les priorités de conservation, de sécurité et d’amélioration.
L’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit quatre volets principaux :
- l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- l’état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires de construction ;
- les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ;
- un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou, selon le cas, l’audit énergétique prévu par le Code de la construction et de l’habitation.
Le rapport doit aussi faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, ainsi qu’aux économies d’énergie. Il précise notamment les interventions à envisager dans les dix prochaines années.
Art. L. 731-1 — Code de la construction et de l'habitation
Le DTG analyse l'état apparent des parties communes et équipements communs, la situation réglementaire, les améliorations de gestion technique et patrimoniale, ainsi que la performance énergétique. Il fait apparaître les travaux nécessaires et leur échéancier indicatif.
Le DTG ne remplace donc pas le carnet d’entretien, les contrats d’entretien, les diagnostics réglementaires propres à certains matériaux ou le suivi des sinistres. Il les met en perspective pour donner au syndicat des copropriétaires une feuille de route exploitable.
Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
La réponse est non. La confusion vient du fait que la loi impose une décision de l’assemblée générale sur l’opportunité de réaliser un DTG, alors que sa réalisation n’est obligatoire que dans des situations précises.
Mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans
Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans doit être précédée du DTG prévu par l’article L. 731-1. Cette règle concerne par exemple la division d’un immeuble existant en appartements et parties communes détenus par plusieurs propriétaires.
La date de construction et le moment de la première mise en copropriété doivent être vérifiés avec le notaire, le propriétaire et le professionnel chargé du dossier. Le DTG intervient avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division lorsque le dispositif est applicable.
Procédure administrative liée à l’état de l’immeuble
Dans le cadre de certaines procédures relatives à un immeuble collectif présentant des désordres potentiels, l’autorité administrative peut demander au syndic de produire le diagnostic. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit même une réalisation d’office aux frais du syndicat si le diagnostic n’est pas produit dans le délai légal après notification.
Ce cas ne correspond pas à une obligation générale qui s’appliquerait à chaque résidence. Il s’agit d’un contexte de sécurité, de salubrité ou de conservation qui doit être traité avec les services compétents et les professionnels concernés.
Décision de l’assemblée générale
Pour une copropriété existante, l’assemblée générale peut décider de faire réaliser un DTG. La décision de réaliser le diagnostic et ses modalités sont approuvées à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Art. 24 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
La décision de réaliser le DTG relève de la majorité de l'article 24. Il ne faut pas la confondre avec les majorités applicables aux travaux qui seront éventuellement décidés après lecture du rapport.
Le vote du DTG ne vaut pas vote des travaux. Il autorise une étude et son financement. Les travaux de ravalement, de toiture, d’étanchéité, de chauffage ou d’isolation devront ensuite faire l’objet de résolutions adaptées, avec les devis, la majorité et les autorisations nécessaires.
Que contient le DTG ?
Le contenu exact dépend de l’immeuble et de la mission confiée, mais un rapport utile doit permettre de répondre à cinq questions : que faut-il surveiller, que faut-il réparer, dans quel ordre, avec quel niveau de priorité et avec quel budget prévisionnel ?
| Volet du diagnostic | Ce qui est examiné | Décision facilitée pour la copropriété |
|---|---|---|
| Bâti et parties communes | Façades, toiture, étanchéité, halls, escaliers, caves, balcons et éléments visibles | Prioriser l’entretien et les travaux de conservation |
| Équipements communs | Ascenseur, ventilation, chauffage collectif, eau chaude, réseaux et installations techniques | Programmer les contrôles, remplacements et mises à niveau |
| Situation réglementaire | Documents disponibles, obligations de construction et points de conformité à approfondir | Demander les études complémentaires utiles |
| Gestion technique et patrimoniale | Historique des travaux, contrats, interventions, sinistres et entretien | Corriger les dépenses récurrentes et les oublis de suivi |
| Énergie et travaux | DPE collectif ou audit énergétique selon le cas, travaux à dix ans et estimation sommaire | Construire un PPPT cohérent et rechercher des devis |
Le rapport ne doit pas seulement empiler des constats. Le conseil syndical doit pouvoir repérer les urgences, les travaux à programmer et les informations manquantes. Une photographie de désordre sans recommandation de suivi est rarement suffisante pour piloter une copropriété.
DTG, DPE collectif et PPPT : quelles différences ?
Ces trois documents sont liés, mais ils ne répondent pas à la même question.
| Document | Question principale | Portée | Lien avec les autres |
|---|---|---|---|
| DTG | Quel est l’état général de l’immeuble et quels travaux faut-il anticiper ? | Bâti, équipements, réglementation, gestion patrimoniale et énergie | Peut servir de base technique au PPPT |
| DPE collectif | Quelle est la performance énergétique du bâtiment ? | Consommations, systèmes et caractéristiques énergétiques | Peut être intégré au DTG lorsqu’il répond aux exigences applicables |
| PPPT ou PPT | Quels travaux planifier sur dix ans et dans quel ordre ? | Programmation des travaux et échéancier | S’appuie sur les diagnostics et les données de l’immeuble |
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif concerne aussi les copropriétés jusqu’à 50 lots lorsque le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Cette obligation énergétique ne transforme pas, à elle seule, chaque DPE en DTG.
Le PPPT concerne quant à lui les copropriétés de plus de 15 ans selon un calendrier désormais étendu à toutes les tailles de copropriété en métropole. Lorsqu’un DTG conclut à l’absence de travaux nécessaires dans les dix prochaines années, le syndicat peut bénéficier d’une dispense de PPPT pendant la période de validité retenue par les textes.
⚠️ Attention à la confusion entre les documents
Un DPE collectif ne donne pas une vision complète de l’état d’une toiture, d’une façade, d’un ascenseur ou d’un réseau. Un PPPT programme des travaux, mais ne remplace pas les études techniques nécessaires avant un chantier. Le syndic doit vérifier le périmètre de chaque mission avant de comparer les offres.
Qui peut réaliser un diagnostic technique global ?
Le DTG doit être réalisé par un tiers disposant des compétences prévues par les articles D. 731-1 à D. 731-3 du Code de la construction et de l’habitation. Il peut s’agir d’une personne physique, d’une personne morale ou d’un groupement.
Avant le vote, le conseil syndical et le syndic doivent demander au candidat :
- les diplômes, titres, références ou qualifications correspondant aux techniques du bâtiment ;
- les références de missions comparables, notamment en copropriété ;
- l’attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ;
- l’attestation d’indépendance et d’impartialité à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.
Cette vérification protège la copropriété contre un rapport trop général, une recommandation impossible à chiffrer ou un conflit d’intérêts. Le professionnel doit aussi expliquer clairement ce qui est inclus : visite des bâtiments, analyse documentaire, volet énergétique, restitution, estimation des travaux et éventuelles options.
Comment faire réaliser un DTG : la méthode en cinq étapes
1. Réunir les documents de la copropriété
Le syndic et le conseil syndical préparent le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, les anciens rapports, les contrats d’entretien, les factures importantes, les procès-verbaux d’AG, les sinistres et les travaux déjà votés. Plus le dossier est complet, plus le rapport peut être précis.
2. Définir le périmètre de la mission
Il faut préciser le nombre de bâtiments, les équipements collectifs, les zones difficiles d’accès, les désordres connus et les attentes du syndicat. Une résidence avec parking, ascenseur et chauffage collectif ne demande pas le même périmètre qu’une petite copropriété de deux lots.
3. Mettre plusieurs professionnels en concurrence
Les offres doivent être comparées sur leur contenu, leurs compétences, leurs assurances, leurs délais et leurs livrables. Le prix seul ne permet pas de juger la qualité d’un DTG. Une offre moins chère peut exclure l’audit énergétique, la restitution en AG ou l’analyse de certains équipements.
4. Faire voter la réalisation en AG
La résolution doit identifier la mission, le professionnel retenu, le montant, les modalités de financement et les éventuelles options. Le vote du diagnostic se fait à la majorité de l’article 24. Le syndic conserve ensuite la décision, le devis et les pièces utiles dans les archives de la copropriété.
5. Présenter le rapport et décider de la suite
L’article L. 731-2 prévoit que le contenu du DTG soit présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision. Cette AG doit permettre de distinguer les travaux urgents, les études complémentaires, les travaux à programmer et les sujets à intégrer au PPPT.
💡 Exemple concret — Résidence Les Embruns, Anglet (64600)
La résidence fictive Les Embruns compte 24 lots dans un immeuble construit à la fin des années 1980. Le conseil syndical signale des traces d’humidité côté façade ouest, une ventilation irrégulière dans les parties communes et des infiltrations ponctuelles en toiture.
Le syndic prépare trois offres comparables, joint le carnet d’entretien et les derniers procès-verbaux, puis inscrit le DTG à l’ordre du jour. Après le vote, le professionnel distingue les investigations à compléter, l’entretien à programmer et les travaux à étudier. La copropriété peut ensuite demander des devis séparés pour la toiture et la façade, sans présenter le DTG comme un vote automatique de travaux.
Combien coûte un diagnostic technique global ?
Il n’existe pas de barème national obligatoire pour le prix d’un DTG. Le montant dépend notamment de la surface, du nombre de lots, du nombre de bâtiments, de la complexité des installations, de la documentation disponible et du contenu énergétique de la mission.
Pour obtenir une comparaison utile, demandez à chaque candidat de détailler :
- les bâtiments et équipements visités ;
- les documents analysés ;
- le DPE collectif ou l’audit énergétique inclus, le cas échéant ;
- l’évaluation des coûts et l’horizon de dix ans ;
- la restitution au conseil syndical et en assemblée générale ;
- les options, exclusions et délais.
Un devis ne doit donc pas être comparé uniquement sur son total TTC. Il doit être comparé sur un périmètre identique. Si une copropriété veut seulement produire un document administratif, elle risque d’obtenir un rapport peu utile pour la programmation réelle des travaux.
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Un diagnostic technique global n’est pas un rapport national copié-collé. Le professionnel doit regarder l’immeuble tel qu’il fonctionne sur son territoire.
À Biarritz (64200), une résidence Belle Époque ou proche du front de mer peut cumuler façade travaillée, menuiseries anciennes, humidité et contraintes d’aspect extérieur. À Bayonne (64100), un immeuble du centre historique peut demander une vigilance particulière sur les façades, la toiture et les autorisations liées au patrimoine. À Anglet (64600), les ensembles du BAB construits à des périodes différentes peuvent présenter des équipements et des niveaux d’entretien hétérogènes.
À Saint-Jean-de-Luz (64500), Bidart (64210), Guéthary (64210), Ciboure (64500) ou Hendaye (64700), la part de résidences secondaires et la gestion saisonnière peuvent aussi compliquer les visites, les décisions et l’organisation des travaux. Le syndic doit prévoir une circulation claire de l’information pour les copropriétaires éloignés.
Le DTG doit enfin être lu avec le règlement de copropriété, le PLU applicable et, lorsque le bâtiment se trouve dans un périmètre concerné, les contraintes de l’Architecte des Bâtiments de France. Le rapport ne remplace pas une autorisation d’urbanisme ni une étude de maîtrise d’œuvre, mais il aide à repérer ces étapes avant de promettre un calendrier de chantier.
Pour un immeuble situé dans le Pays Basque, le conseil syndical peut également demander au syndic de documenter les échanges avec la commune et, si nécessaire, les services de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB). Cette traçabilité évite de perdre plusieurs mois entre le diagnostic, le vote et la préparation des travaux.
Les erreurs à éviter avec un DTG
🚫 Points de vigilance
- Confondre obligation et utilité : le DTG n’est pas imposé à toutes les copropriétés, mais une résidence existante peut avoir intérêt à le voter pour objectiver ses travaux.
- Choisir sur le seul prix : une offre moins chère peut avoir un périmètre plus étroit ou exclure la restitution en AG.
- Voter les travaux en même temps sans étude : le DTG identifie et hiérarchise ; il ne remplace pas les devis et études nécessaires à chaque chantier.
- Oublier les documents : sans carnet d’entretien, historique des sinistres et procès-verbaux, l’analyse patrimoniale perd en précision.
- Présenter le rapport sans suite : après la restitution, créez un tableau des actions, un responsable et une échéance pour chaque recommandation.
Le rôle du syndic est de transformer le rapport en décisions compréhensibles : inscrire les résolutions pertinentes, demander les études complémentaires, suivre les devis, informer les copropriétaires et conserver les documents. Le conseil syndical doit pouvoir vérifier l’avancement depuis un espace partagé et retrouver rapidement les pièces.
Pour aller plus loin, consultez la page pilier sur les travaux en copropriété, le guide sur la réglementation des travaux en copropriété et le dossier consacré au plan pluriannuel de travaux. Pour un accompagnement local, découvrez Gentils Syndic à Biarritz, Gentils Syndic à Bayonne et Gentils Syndic à Anglet.
Sources réglementaires vérifiées
- Code de la construction et de l’habitation — articles L. 731-1 à L. 731-5 : principe, contenu, présentation en AG, mise en copropriété et demande administrative.
- Service-Public.fr — Diagnostic technique global de la copropriété : synthèse grand public et renvoi vers les articles L. 731-1 à L. 731-5 et D. 731-1 à D. 731-3.
- Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 : compétences, justificatifs, assurance, impartialité et indépendance du professionnel.
- ANIL — Diagnostic technique global de la copropriété : contenu, mise en copropriété et articulation avec le fonds de travaux.
- ANIL — DPE collectif, DTG et PPPT : calendrier 2026 du DPE collectif et obligations liées au PPPT.