📋 En résumé
- Une assemblée générale extraordinaire syndic sert à voter une décision urgente ou isolée, notamment un changement de syndic en dehors de l’AG annuelle.
- La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence, selon l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
- Le changement de syndic se vote à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec second vote possible à l’article 25-1 si le seuil du tiers est atteint.
- Depuis la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, le syndic doit convoquer l’AG dans les 2 mois lorsque le conseil syndical demande une résiliation pour inexécution grave.
- Sur la Côte Basque, l’enjeu est souvent concret : saison locative, humidité côtière, travaux urgents, immeubles anciens et réactivité insuffisante du syndic.
Une assemblée générale extraordinaire syndic est la bonne option quand une copropriété ne peut plus attendre l’assemblée générale ordinaire. C’est le cas lorsqu’un mandat doit être résilié, lorsqu’un vote technique urgent est nécessaire, ou lorsqu’une résidence de la Côte Basque doit sécuriser sa gestion avant la haute saison.
Une AGE mal préparée peut toutefois être contestée : ordre du jour incomplet, délai trop court, contrat candidat absent, majorité mal calculée. Ce guide explique comment procéder en 2026 pour changer de syndic sans exposer la copropriété à une annulation.
Quand utiliser une assemblée générale extraordinaire syndic ?
Une assemblée générale extraordinaire n’est pas une AG plus solennelle qu’une autre. En copropriété, elle désigne surtout une assemblée convoquée en dehors du rythme annuel habituel, pour traiter une ou plusieurs décisions qui ne peuvent pas attendre.
Dans un dossier de changement de syndic, l’AGE est utile dans quatre situations fréquentes :
| Situation | Pourquoi convoquer une AGE ? | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Résiliation en cours de mandat | Le syndic manque gravement à ses obligations | Il faut documenter l’inexécution, pas seulement le mécontentement |
| Mandat proche de son terme | L’AG annuelle est trop tardive ou mal calée | Prévoir le contrat du nouveau syndic dans la convocation |
| Copropriété sans syndic effectif | Le syndic ne répond plus ou son mandat est expiré | La convocation peut passer par les mécanismes de carence |
| Décision urgente liée à l’immeuble | Travaux, sinistre, sécurité, accès, impayés | Ne pas mélanger urgence technique et vote mal préparé du syndic |
Sur la Côte Basque, dans les Pyrénées-Atlantiques (64), l’AGE est particulièrement utile lorsque la réactivité conditionne la valeur de l’immeuble : résidences balnéaires à Biarritz (64200), immeubles mixtes à Bayonne (64100), résidences des années 70-80 à Anglet (64600), ou bâtiments proches de l’océan exposés à l’humidité.
⚠️ Point de vigilance
Une AGE ne permet pas de voter n’importe quoi à la dernière minute. L’assemblée ne peut délibérer valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Si le changement de syndic n’est pas libellé clairement, le vote peut être contesté.
Qui peut convoquer une AGE pour changer de syndic ?
En principe, le syndic convoque l’assemblée générale. Mais la loi prévoit des relais lorsqu’il tarde, refuse ou se trouve lui-même concerné par la résiliation.
Le cas normal : le syndic convoque l’AGE
Lorsque la copropriété veut simplement organiser un vote de changement de syndic, le conseil syndical demande l’inscription de la question à l’ordre du jour. Le syndic prépare ensuite la convocation et l’adresse à tous les copropriétaires.
Pour que le vote soit valable, la convocation doit contenir les pièces utiles :
- la résolution de désignation du nouveau syndic ;
- le projet de contrat du syndic candidat ;
- la fiche d’information standardisée du syndic candidat ;
- la date de fin du contrat en cours et la prise d’effet du nouveau contrat ;
- le formulaire de vote par correspondance.
Dans une copropriété bien organisée, cette voie reste la plus simple : le conseil syndical compare les contrats et prépare les copropriétaires avant l’assemblée.
Qui peut demander la convocation ?
L’article 8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic par le conseil syndical, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf seuil inférieur prévu par le règlement de copropriété.
| Demandeur | Peut demander l’AGE ? | Condition principale |
|---|---|---|
| Syndic | Oui | Il convoque normalement l’assemblée |
| Conseil syndical | Oui | Demande notifiée au syndic avec les questions à inscrire |
| Copropriétaires représentant au moins 25 % des voix | Oui | Le règlement peut prévoir un seuil plus bas |
| Copropriétaire seul | Oui, dans un cas spécifique | Demande à ses frais pour une question ne concernant que ses droits ou obligations |
Art. 8 — Décret du 17 mars 1967
La convocation de l'assemblée générale est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf seuil inférieur prévu par le règlement de copropriété.
Art. 17-1 AA — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Un copropriétaire peut demander la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire une question qui ne concerne que ses droits ou obligations.
Le cas de la résiliation pour faute grave
Depuis la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 est plus opérationnel. Lorsque le conseil syndical reproche au syndic une inexécution suffisamment grave, il peut demander l’inscription de la résiliation à l’ordre du jour. Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée.
S’il ne le fait pas, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée.
Art. 18 VIII — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le contrat de syndic peut être résilié en cas d'inexécution suffisamment grave. Lorsque le président du conseil syndical en fait la demande, le syndic convoque une assemblée générale dans un délai de deux mois.
En 2026, le conseil syndical dispose donc d’un levier clair, à condition de constituer un dossier solide.
Le cas d’un syndic empêché ou défaillant
L’article 18 V de la loi de 1965 prévoit aussi qu’en cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.
Dans les copropriétés sans conseil syndical ou sans syndic effectif, d’autres mécanismes existent : convocation par un copropriétaire dans certains cas, ou saisine du président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée.
Ce point compte pour les petites copropriétés locales : un immeuble de centre-ville à Bayonne ou une résidence à Hendaye peut vite se retrouver bloqué si le mandat est expiré ou si les archives ne sont pas transmises.
Ce que dit la loi : délais, ordre du jour et majorité
L’AGE de changement de syndic repose sur trois piliers : délai, ordre du jour et majorité.
Le délai de convocation : 21 jours minimum
L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 impose que la convocation soit notifiée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété.
Art. 9 — Décret du 17 mars 1967
Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de l'assemblée générale. Elle indique le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour.
Depuis l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, les notifications électroniques sont valables. Les copropriétaires peuvent toutefois demander la voie postale. Pour un changement de syndic, conservez les preuves d’envoi et respectez les choix individuels.
L’ordre du jour : aucune approximation
L’ordre du jour doit permettre aux copropriétaires de comprendre précisément ce qui sera voté. Une formule vague du type “point sur le syndic” ne suffit pas pour désigner un nouveau syndic.
La résolution doit mentionner :
- la fin anticipée ou le non-renouvellement du contrat en cours ;
- le nom du syndic candidat ;
- l’approbation du contrat de syndic ;
- la date de prise d’effet ;
- les modalités de transition des archives et du compte bancaire séparé.
Le contrat du syndic candidat doit être joint. Sans contrat, le vote est fragile.
Modèle de demande de convocation : les mentions utiles
Si le conseil syndical demande une AGE, le courrier au syndic doit rester très précis. Il ne s’agit pas d’une simple alerte, mais d’une demande d’inscription de questions à l’ordre du jour avec les projets de résolutions et les pièces associées.
Un modèle exploitable doit contenir :
- l’identification de la copropriété ;
- la qualité du demandeur : président du conseil syndical, conseil syndical, ou copropriétaires représentant le seuil requis ;
- la demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire ;
- les questions à inscrire à l’ordre du jour ;
- les projets de résolutions ;
- le contrat du syndic candidat et sa fiche d’information standardisée ;
- la date souhaitée, en tenant compte du délai minimal de 21 jours ;
- la demande de joindre le formulaire de vote par correspondance.
Pour un changement de syndic, la formulation doit nommer le syndic candidat et la date de prise d’effet souhaitée. Une demande trop vague peut produire une convocation régulière sur la forme, mais inutilisable pour voter réellement le changement.
La majorité : article 25, puis article 25-1 si possible
La désignation ou la révocation du syndic relève de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie la majorité des voix de tous les copropriétaires, pas seulement des copropriétaires présents ou représentés.
Si la résolution n’atteint pas cette majorité mais obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l’article 24.
Il n’existe pas de quorum général pour une AGE de copropriété. Le point décisif est donc la majorité applicable à chaque résolution et le nombre de voix mobilisées avant l’assemblée, notamment par pouvoirs et votes par correspondance.
| Décision | Majorité applicable | Source |
|---|---|---|
| Désignation du nouveau syndic | Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires | Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 |
| Résiliation ou révocation du syndic | Article 25 | Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 |
| Second vote immédiat si au moins 1/3 des voix obtenu | Article 25-1, puis majorité article 24 | Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 |
| Convocation de l’AG | 21 jours minimum, sauf urgence | Décret n°67-223 du 17 mars 1967, art. 9 |
| Résiliation demandée par le conseil syndical | AG à convoquer dans les 2 mois | Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, art. 18 VIII |
| Contestation d’une décision d’AG | 2 mois à compter de la notification du PV | Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, art. 42 |
Art. 25 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
La désignation ou la révocation du syndic relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Art. 25-1 — Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Lorsque la résolution relevant de l'article 25 obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.
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Une AGE de changement de syndic doit tenir compte des textes, mais aussi de l’immeuble, des copropriétaires et du calendrier local.
1. Diagnostiquer la situation
Le conseil syndical doit d’abord clarifier la raison de l’AGE :
- fin de mandat mal anticipée ;
- absence de réponse du syndic ;
- travaux votés mais non exécutés ;
- défaut de suivi des impayés ;
- manque de transparence sur les charges ;
- difficulté à gérer des contraintes locales : humidité, ravalement, ABF, PLU, saisonnalité.
Sur la Côte Basque, les situations sont souvent hybrides : locations saisonnières à Biarritz, contraintes patrimoniales à Bayonne, parkings et étanchéité dans les résidences du BAB.
2. Obtenir un contrat de syndic candidat
Le futur syndic doit fournir un contrat complet. Le conseil syndical vérifie :
- le forfait annuel et les prestations particulières ;
- les horaires d’assemblée inclus ;
- le coût d’une assemblée générale supplémentaire ;
- la gestion des sinistres ;
- le délai de réponse, l’accès en ligne et la reprise des archives.
Gentil Syndic privilégie une reprise structurée : audit des archives, tableau des contrats, dashboard copropriétaire et calendrier de transition.
3. Rédiger les résolutions
L’AGE doit contenir des résolutions séparées :
| Résolution | Objet | Pourquoi la séparer ? |
|---|---|---|
| Résolution 1 | Résiliation ou non-renouvellement du syndic actuel | Clarifier la fin du mandat |
| Résolution 2 | Désignation du nouveau syndic | Voter le contrat candidat |
| Résolution 3 | Date de prise d’effet | Éviter un vide de gestion |
| Résolution 4 | Autorisation de récupération des archives | Sécuriser la transition |
| Résolution 5 | Accès bancaires et numériques | Assurer la continuité |
Cette séparation facilite le procès-verbal et limite les contestations.
4. Préparer les copropriétaires avant l’AGE
Le vote se prépare en amont. Le conseil syndical peut envoyer une note simple avec :
- les motifs du changement ;
- les différences entre les contrats ;
- les gains attendus ;
- les dates clés de la transition.
Dans les résidences avec beaucoup de propriétaires secondaires, fréquentes à Saint-Jean-de-Luz (64500), Bidart (64210), Guéthary (64210) ou Hendaye (64700), le vote par correspondance doit être anticipé.
💡 Exemple concret — Résidence Les Tamaris, Biarritz (64200)
La résidence Les Tamaris à Biarritz (18 lots, 64200) souhaite changer de syndic avant l’été. Le conseil syndical reproche au syndic actuel l’absence de suivi d’un ravalement exposé aux embruns. Le contrat prévoit 780 € TTC pour une AGE supplémentaire de 2 heures. La demande part le 15 février 2026 pour un vote le 28 mars, avec convocation envoyée plus de 21 jours avant l’AG et prise d’effet au 1er avril.
5. Organiser la transition dès le lendemain du vote
Si le nouveau syndic est élu, la transition doit être immédiate :
- récupérer les archives ;
- sécuriser les accès bancaires ;
- informer les prestataires ;
- reprendre les contrats d’assurance, maintenance et énergie ;
- vérifier les appels de fonds ;
- mettre à jour les coordonnées et l’espace copropriétaire en ligne.
Un syndic disponible sur le Pays Basque doit dialoguer avec les prestataires, les mairies, la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) et les copropriétaires non-résidents.
Combien coûte une AGE de changement de syndic ?
Le coût dépend du contrat de syndic en cours. Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a intégré le contrat type dans l’annexe du décret de 1967, avec distinction entre forfait courant et prestations particulières.
Art. Annexe 1 — Décret du 26 mars 2015
Le contrat type de syndic prévoit que la préparation, la convocation et la tenue d'une assemblée générale supplémentaire peuvent faire l'objet d'une tarification prévue au contrat lorsqu'elles dépassent le forfait convenu.
Avant de lancer l’AGE, vérifiez trois lignes dans le contrat actuel :
| Ligne du contrat | À vérifier | Impact |
|---|---|---|
| Assemblée générale annuelle incluse | Durée, horaires, présence du gestionnaire | Permet de savoir ce qui est déjà compris |
| Assemblée générale supplémentaire | Prix forfaitaire ou taux horaire | Détermine le coût de l’AGE |
| Majoration hors horaires | Soirée, dépassement, déplacement | Peut augmenter le coût réel |
Dans une petite copropriété, le coût d’une AGE doit être comparé au coût d’une mauvaise gestion : travaux retardés, charges mal suivies, sinistres non traités et temps perdu par le conseil syndical.
Les erreurs à éviter
🚫 Erreurs fréquentes
- Confondre AGE et urgence permanente : une AGE n’est pas un raccourci pour contourner les règles. Même en cas de tension, la convocation doit rester régulière et l’ordre du jour clair.
- Oublier le contrat du nouveau syndic : si le contrat candidat n’est pas joint, les copropriétaires peuvent soutenir qu’ils n’ont pas reçu les informations nécessaires.
- Mal calculer la majorité : l’article 25 se calcule sur tous les tantièmes. Les absents non représentés pèsent donc contre la majorité.
- Voter une résiliation sans preuves : une résiliation en cours de mandat exige des faits datés, des courriers, des PV ou des décisions non exécutées.
- Négliger les spécificités locales : sur la Côte Basque, un syndic doit comprendre les résidences balnéaires, les immeubles anciens, les ravalements, les copropriétaires absents, les règles de PLU et les secteurs suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
Pour une copropriété de Biarritz, Bayonne ou Anglet, le changement de syndic doit être une transition opérationnelle, pas seulement un vote juridique.